Kupując działkę czy mieszkanie zakładamy, że będą one naszą własnością. Istnieją jednak pewne wyjątki i służebność jest jednym z nich. Dojazd do posesji jeżeli jest ona z każdej strony otoczona innymi działkami czy dożywotnie prawo do zamieszkiwania lokalu – takie sytuacje pomaga uregulować służebność. Czym są ograniczone prawa rzeczowe? Czym jest służebność gruntowa, służebność drogi czy służebność mieszkaniowa? Kogo dotyczy służebność mieszkania? Na wszystkie te pytania postaramy się odpowiedzieć w poniższym artykule.
Służebność – definicja
Wedle definicji służebność to ograniczone prawa rzeczowe. Oznacza to, że nie mamy pełni praw do naszej własności (działki, mieszkania). Najczęściej spotykane rodzaje służebności to:
– służebność gruntowa (służebność drogi)
– służebność mieszkaniowa
– służebność przesyłu.
Służebność ogranicza prawa do jednej nieruchomości na rzecz drugiej nieruchomości (służebność gruntowa) lub nadaje prawa osobie fizycznej, która nie jest już właścicielem nieruchomości (służebność osobista, służebność mieszkania).
Służebność gruntowa – służebność drogi
Bardzo często spotykanym rodzajem służebności jest służebność gruntowa. Najczęściej podawanym przykładem, który najlepiej obrazuje o co z nią chodzi, jest sytuacja w której nie mamy drogi dojazdowej do naszej posesji, ponieważ jest ona otoczona z każdej strony innymi działkami. Ustanawiana jest wtedy służebność drogi. Sąsiad ma obowiązek udostępnić nam część swojej działki, dzięki czemu będziemy mogli dojechać na swoją posesję. Ma to za zadanie zwiększyć użyteczność nieruchomości dzięki nieruchomości sąsiadującej.
Służebność gruntowa może być czynna lub bierna. Bierna służebność gruntowa to takie działania, których nie może podjąć właściciel nieruchomości obciążonej. Są to działania utrudniające korzystanie z tej służebności właścicielowi nieruchomości władnącej. Czynna służebność gruntowa to działania jakie może podejmować właściciel nieruchomości władnącej. Służebność gruntowa może dotyczyć dojazdu do posesji, parkowania na cudzej działce czy korzystania ze studni sąsiada.
Służebność gruntowa – jak ją nabyć i kiedy wygasa?
Możliwe jest ustanowienie służebności gruntowej tylko pod warunkiem, że osoba obciążona nie będzie miała w związku z tym utrudnień korzystania z własnej nieruchomości. Muszą być ku temu
konkretne przesłanki i dobro wspólne jest tutaj najważniejsze. Służebność gruntowa może zostać ustanowiona na drodze sądowej, ugody, decyzji administracyjnej czy dobrowolnej umowy pomiędzy właścicielami.
Służebność gruntowa może wygasnąć jeżeli w umowie został określony termin przysługiwania tego prawa. Do wygaśnięcia może też dojść jeżeli właściciel uprawniony sam zrzeknie się tego prawa. Jeśli w ciągu 10 lat przysługujące prawo nie zostanie wykorzystane to również służebność gruntowa wygaśnie. Oczywiście dojdzie do tego też wtedy, kiedy właściciel którejś z nieruchomości wykupi tą drugą.
Służebność gruntowa – zniesienie
Do zniesienia służebności może dojść przed jej wygaśnięciem w określonych przypadkach. Jeżeli właściciele nie potrafią dojść do porozumienia to sprawa musi zostać skierowana do sądu. Sąd rozstrzyga czy są konkretne ku temu przesłanki. Może też zdecydować o przyznaniu wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości. Zazwyczaj dochodzi do tego w sytuacji, w której właściciel obciążony ponosi straty, a przyznana wcześniej służebność nie jest już niezbędna.
Służebność mieszkania
Służebność mieszkaniowa może dotyczyć konkretnej osoby fizycznej (służebność osobista). Służebność mieszkania wygasa najczęściej dopiero wraz ze śmiercią osoby uprawnionej. Właściciel nieruchomości ma ograniczone możliwości podejmowania decyzji dotyczących tej nieruchomości, a osoba posiadająca prawo służebności może z niej korzystać. Właściciel wciąż pozostaje właścicielem i posiada prawo własności ale nie może wyrzucić z mieszkania osoby uprawnionej.
Służebność mieszkania a sprzedaż mieszkania
Sprzedaż mieszkania ze służebnością jest możliwa ale nie jest to łatwe. Na wolnym rynku jest tak wiele atrakcyjnych ofert, że niewielu jest chętnych na taką inwestycję. Kupujący ma świadomość ograniczeń jakie się z tym wiążą. Dożywotni lokator odstraszy wielu potencjalnych nabywców. Najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług firmy zajmującej się skupem nieruchomości. Takie firmy działają na terenie całej Polski i mają doświadczenie w skupowaniu trudnych nieruchomości. Specjaliści pomogą ze wszystkimi formalnościami i odpowiedzą na pytania oraz ewentualne wątpliwości. Czasami jest to jedyne wyjście, szczególnie jeśli zależy nam na czasie. Skup nieruchomości kupuje mieszkania ze służebnością, dobym rozwiązaniem jest zwrócenie się do nas po wycene takiego mieszkania.
Służebność przesyłu
Służebność przesyłu to ograniczone prawa rzeczowe właściciela nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy. Jeżeli konieczne jest skorzystanie z cudzej działki i zamontowanie niezbędnych urządzeń na przykład do przesyłu gazu, to ustanawiana jest służebność przesyłu. Określony zostaje zakres ingerencji w działkę obciążoną, taki który jest niezbędny do prawidłowego funkcjonowania urządzeń danego przedsiębiorcy. Najczęściej służebność przesyłu jest ustanawiana dzięki umowie (akt notarialny) między przedsiębiorcą a właścicielem.