Dzierżawa działki, czy najem? Co jest korzystniejsze? Choć dzierżawa kojarzy się głównie z działkami rolnymi, temat jest znacznie szerszy, niż może się wydawać. Co konkretnie można dzierżawić? Zobaczysz w poniższym artykule.
Co to jest dzierżawa działki?
„Chcę wydzierżawić działkę”. Takie ogłoszenie kojarzy Ci się zapewne z rolnikiem, który oddaje na wynajem część swoich gruntów? Nic bardziej mylnego! Dzierżawić można wszystkie działki, które generują zysk.
Jeśli np. teren znajdujący się w centrum miasta nadaje się idealnie na parking, właściciel może wydzierżawić go innej osobie, która będzie pobierać opłaty za umożliwienie parkowania kierowcom. Jak widzisz, działka nie musi rodzić plonów, by móc być wynajęta na zasadzie dzierżawy. Liczy się zdolność do generowania zysku.
W innym przykładzie właściciel może wydzierżawić działkę w atrakcyjnym miejscu kilku różnym dzierżawiącym, którzy regularnie będą rozstawiać na niej stoiska targowe. Każdy z nich zarabia na wynajętej części działki – jest więc nie najemcą, a właśnie: dzierżawcą.
Zapłatą za dzierżawę działki, w zależności od umowy, może być określona kwota czynszu, albo konkretny procent od zysków, które wygenerował dzierżawca. W niektórych przypadkach łączy się też obydwie formy zapłaty, zabezpieczając sobie konkretną podstawę plus procent.
Zobacz, co to jest samowola budowlana
Co to jest samowola budowlana i jakie niesie za sobą konsekwencje?
Najem działki – czym różni się od dzierżawy?
Co, jeśli osoby opisane w poprzednim punkcie zrezygnują z działalności targowej i przeniosą się do Internetu? Jeśli na terenie działki postawią magazyny, służące przechowywaniu sprzedawanych w Internecie towarów, przy podpisywaniu umowy staną się najemcami. Działka nie generuje bowiem bezpośrednio zysków – w takim biznesie nie robi różnicy to, czy magazyn postawiony jest w atrakcyjnej lokalizacji, czy na odludziu.
Dzierżawa działki opiera się zatem na pobieraniu zysków bezpośrednio z niej. Najem występuje w sytuacji, gdy konkretna osoba wynajmuje działkę po to, by używać jej prywatnie, albo wykorzystywać ją do zarabiania wyłącznie pośrednio.
Można zatem powiedzieć, że dzierżawiący oddaje działkę „do zarabiania”, przy czym wynajmujący – do „użytkowania”.
Jest jeszcze jeden haczyk: umowy dzierżawy, tak czy siak, nazywane są w tytule „umowami najmu”. Nie daj się temu zwieść – dopiero dalsza część dokumentu reguluje, że chodzi o najem w formie dzierżawy.
Formalności związane z dzierżawą i najmem
„Chcę wynająć działkę (albo wydzierżawić)!” – nie podejmuj podobnej decyzji za prędko. Obydwie formy różnią się bowiem również przepisami, które je regulują.
Przede wszystkim, umowę dzierżawy można zawrzeć aż na 30 lat – przy czym w przypadku najmu, limit wynosi 10 lat.
O ile umowę najmu można wypowiedzieć też z dnia na dzień (z zachowaniem określonego w dokumencie okresu wypowiedzenia), umowę dzierżawy, bez względu na określony czas trwania umowy, wypowiedzieć można z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu, rozpoczynającego się przed rozpoczęciem następnego roku dzierżawczego. W przypadku dzierżawy gruntów rolnych ten okres wzrasta dodatkowo – aż do pełnego roku.
Kolejna różnica prawna polega na możliwości obniżenia czynszu w przypadku dzierżawy. W umowie najmu działki nie jest to możliwe.
Nie bez znaczenia są też obowiązki obydwu stron. O ile dzierżawca musi naprawiać na bieżąco wszystkie szkody, które wyrządził, w przypadku najmu – renowacją zajmuje się najczęściej właściciel, pomimo obciążania kosztami za straty i robociznę wynajmującego.
Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?
Dzierżawa, czy najem działki? Co opłaca się bardziej?
Dzierżawa, czy najem działki? Co wybrać? Już wyjaśniamy!
Dzierżawa opłaci Ci się bardziej, jeśli wiesz, że działka przyniesie konkretny zysk. Wystarczy, że oprócz czynszu, pobierzesz procent od zysków Twoich dzierżawców. Jeśli zaś przykładowi dzierżawcy miejsc targowych przestaną sprzedawać tyle produktów, co zwykle, a co za tym idzie: nie przyniosą Ci oczekiwanych zysków, wystarczy wypowiedzieć im umowę. Dzięki takiemu rozwiązaniu możesz trzymać przy sobie wyłącznie tych dzierżawców, których obroty pozwalają Ci zarobić interesujące Cię sumy.
Jeśli zaś zależy Ci nie tyle na zyskach, ile na zachowaniu ciągłości zysków, dzierżawa może być dla Ciebie, ze względu na możliwość obniżenia czynszu. Obniżenie czynszu o niewielką kwotę może przynieść Ci w ogólnym rozrachunku wyższy zysk, niż przestój, spowodowany szukaniem przez kilka miesięcy następnego najemcy, który zapłaci – wprawdzie – więcej. Dzierżawienie wiąże Cię z dzierżawcami na znacznie dłuższy okres. Nawet jeśli płacą mniej, masz zagwarantowany stały zysk.
W sytuacji, w której wiesz, że działka może przynosić zyski, ale nie „zbadałeś gruntu” na tyle, by określić, o jakich kwotach mowa, możesz wydzierżawić działkę na próbę, za czynsz odpowiadający czynszowi, który zaproponowałbyś najemcy (za najem). Jeśli z Twoich obserwacji wyniknie, że interes dzierżawcy się rozkręca, to da Ci pole do popisu. Podniesienie czynszu dla następnych dzierżawców, a może wprowadzenie do tego opłat procentowych? Z tą opcją nie stracisz, a być może nawet będziesz mógł w dłuższej perspektywie – niemało – zyskać.
Jeżeli zaś nie wiesz, czy za pośrednictwem działki można generować jakiekolwiek zyski, prawdopodobnie najbardziej opłaci Ci się wynajem. Taka umowa też odciąży Cię w największym stopniu – jeśli nie interesuje Cię, czy działka jest zdolna przynosić zysk, nie musisz tak często kontrolować jej stanu i obserwować zainteresowania klientów Twojego dzierżawcy terenem. Wynajem jest więc opcją dla zabieganych osób, które chcą odciążyć się z nadmiaru obowiązków i zasilić swój portfel. Umowa najmu najprawdopodobniej jednak nie zwiąże Cię z konkretną osobą na tak długo, jak dalece mogłaby związać Was umowa dzierżawy.