Białystok, zwany inaczej „zielonymi płucami Polski”, uważany jest na jedno z najlepszych miast do życia w naszym kraju. Stolica Podlasia przyciąga mieszkańców głównie poprzez bliskość natury i walory krajobrazowe Białegostoku połączone z typowymi cechami wielkomiejskiego życia. Białystok oferuje mieszkańcom bardzo dobrze rozwiniętą miejską infrastrukturę, kilometry ścieżek rowerowych, a także dobrze rozwinięty sektor szkolnictwa wyższego. Białostoczanie szczególnie doceniają także niski odsetek przestępczości, który świadczy o tym, że Białystok to naprawdę bezpieczne miasto. Z powyższych względów miasto non stop przyciąga nowych mieszkańców w postaci zarówno studentów jak i rodzin z dziećmi. Napływ nowej ludności bardzo dobrze wpływa na rozwój lokalnej gospodarki, szczególnie w sektorze usług oraz nieruchomości. Firmy deweloperskie prowadzą niezliczoną ilość inwestycji na obszarze Białegostoku, a nowe mieszkania zazwyczaj sprzedają się w ekspresowym tempie, jeszcze na etapie początkowych prac budowlanych. Mieszkania z rynku wtórnego cieszą się nieco gorszym powodzeniem, ale na zainteresowanie nie mogą narzekać właściciele nieruchomości w dobrze skomunikowanych dzielnicach oraz w centrum miasta. Z tego względu w Białymstoku swoje usługi oferuje wielu rzeczoznawców majątkowych, którzy odpowiadają za profesjonalną wycenę mieszkania bardzo przydatną podczas przeprowadzenia transakcji kupna-sprzedaży mieszkania. Wycena nieruchomości będzie także niezbędna w przypadku osób ubiegających się o przyznanie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania bądź domu.
Wycena nieruchomości – kredyt hipoteczny
Bank udzielający kredytu hipotecznego zabezpiecza transakcję na wypadek braku spłaty kredytu przez kredytobiorcę w postaci wpisu do hipoteki danej nieruchomości. Z tego powodu przez wydaniem pozytywnej decyzji w sprawie udzielenia danej osobie kredytu, niezbędne jest dla banku ustalenie rzeczywistej wartości nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie transakcji. W tym celu niezbędne jest sporządzenie tak zwanego operatu szacunkowego, do czego uprawniony jest jedynie licencjonowany rzeczoznawca majątkowy. Powyższy operat poza swoimi typowymi elementami, powinien wskazywać także obszary ryzyka związane z wycenianą nieruchomością oraz ocenić przydatność nieruchomości do zabezpieczenia wierzytelności. Banki zazwyczaj współpracują z wybranymi rzeczoznawcami, którym zlecają wykonanie wyceny danej nieruchomości. Kredytobiorca może skontaktować się z rzeczoznawcą akceptowanym przez bank na własną rękę, co może znacznie przyspieszyć proces wyceny, a tym samym umożliwi szybsze otrzymanie decyzji końcowej banku w sprawie przyznania kredytu. Wartość nieruchomości ustalona podczas wyceny ma także wpływ na ustalenie kosztów kredytu ponoszonych przez kredytobiorcę. Niektóre banki nie wymagają sporządzenia operatu szacunkowego i stosują uproszczone formy wyceny. W tym przypadku bank za wartość nieruchomości przyjmuje cenę transakcyjną mieszkania, szczególnie w przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego. Możliwe jest także oszacowanie wartości nieruchomości przez pracownika banku na podstawie umowy przedwstępnej, gdy kredytobiorca ubiega się o niższą kwotę kredytu. Takie sytuacje są jednak rzadkością, dlatego ubiegając się o kredyt hipoteczny należy nastawić się na konieczność przeprowadzenia wyceny nieruchomości.
Skup domów – SPRAWDŹ!
Wycena nieruchomości – sprzedaż mieszkania
Wykonanie profesjonalnej wyceny nieruchomości przed przystąpieniem do jej sprzedaży ma bardzo dużo plusów. Oczywiście właściciel może próbować dokonać wyceny mieszkania na własną rękę poprzez analizę lokalnego rynku nieruchomości, nie ma jednak co ukrywać, że taka wycena będzie znacznie mniej konkretna niż profesjonalna wycena wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego. Często okazuje się, że po dokonaniu profesjonalnej wyceny nieruchomości przez specjalistę, jej wartość wynosi znacznie więcej niż początkowo zakładał właściciel. Dzieje się tak, ponieważ rzeczoznawca majątkowy podczas dokonywania wyceny uwzględnia nie tylko stan nieruchomości i jej status prawny, ale także bierze pod uwagę lokalny plan zagospodarowania przestrzennego. W wyniku planowanych inwestycji jak nowa linia tramwajowa czy atrakcyjny obiekt usługowy może okazać się, że wartość nieruchomości w ciągu kilku lat wzrośnie. Z tego powodu skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego przed sprzedażą nieruchomości to bardzo dobra praktyka, dzięki której właściciel ma pewność, że nie straci pieniędzy na dokonaniu transakcji. Kolejną kwestią, dlaczego warto jest dokonać profesjonalnej wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę jest konieczność odprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych przez nabywcę nieruchomości po dokonaniu transakcji. Notariusz pobiera podatek w wysokości 2% od wskazanej w umowie wartości nieruchomości. Organ podatkowy może jednak zakwestionować wycenę nieruchomości dokonaną przez strony transakcji, co może skutkować nawet obciążeniem podatnika kosztami sporządzenia własnej wyceny przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wraz z podwyższeniem wysokości podatku. Z tego względu nie należy świadomie zaniżać wartości nieruchomości w umowie notarialnej, ponieważ może się to skończyć dużymi nieprzyjemnościami dla kupującego.
Wycena nieruchomości przez komornika
Sporządzenie wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego jest konieczne także w przypadku licytacji komorniczych. Gdy dłużnik zalega ze spłatą długów, komornik wszczyna egzekucję komorniczą oraz zamieszcza w księdze wieczystej nieruchomości odpowiedni wpis o prowadzeniu postępowania komorniczego. Od tego momentu właściciel nieruchomości ma zazwyczaj około 2 tygodnie, aby uregulować zalegające należności. Jeśli wierzytelności nie zostaną spłacone to komornik ma prawo do sporządzenia wyceny nieruchomości w celu przeprowadzenia licytacji komorniczej. Na wniosek komornika, rzeczoznawca majątkowy sporządza stosowany operat szacunkowy. Rzeczoznawca majątkowy przeprowadzający wycenę nieruchomości przeznaczonej do licytacji komorniczej powinien posiadać specjalne uprawnienia biegłego. Dla dłużnika najważniejszą kwestią jest dokonanie prawidłowej wyceny nieruchomości, a w razie wątpliwości w ciągu dwóch tygodni od daty sporządzenia operatu szacunkowego, możliwe jest jego zaskarżenie. Jest to o tyle ważne, że podczas pierwszej licytacji komorniczej kwota wywoławcza stanowi ¾ wartości nieruchomości, a podczas drugiej licytacji komorniczej 2/3 oszacowanej wartości. Im na wyższą kwotę została określona wycena nieruchomości, tym więcej pieniędzy na spłatę wierzytelności zostanie odzyskanych podczas jej licytacji.
Przeczytaj również: Wycena nieruchomości Warszawa
Wycena nieruchomości online
W internecie dostępnych jest wiele portali oferujących wycenę nieruchomości online. Za ich pośrednictwem możliwe jest dokonanie przybliżonej wyceny wartości nieruchomości w dowolnym mieście w Polsce, w tym oczywiście i w Białymstoku. Kalkulatory wyceny mieszkania zazwyczaj są darmowe, a kwota wartości nieruchomości wyliczana jest w ciągu kilku minut. Dzięki temu właściciel może bardzo szybko określić przybliżoną wartość swojego mieszkania bez wychodzenia z domu. Oczywiście taka wycena nie ma żadnej wartości prawnej i nie może być wykorzystana chociażby podczas ubiegania się o przyznanie kredytu hipotecznego. Kalkulatory wartości nieruchomości są jednak dość dokładne i szczegółowe, dlatego wycena przeprowadzona w ten sposób jak najbardziej może zostać użyta do zawarcia ubezpieczenia czy określenia wstępnej kwoty sprzedaży nieruchomości. Do ostatecznego potwierdzenia wartości nieruchomości niezbędne będzie jednak odpłatne skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego.
Wycena mieszkania online jest niezwykle prosta i intuicyjna, należy posiadać jedynie podstawowe informacje dotyczące nieruchomości. W kalkulatorze należy wpisać dane takie jak metraż mieszkania, ilość pokoi oraz piętro, na którym znajduje się lokal. Ważne są także informacje dotyczące roku budowy bloku, kamienicy bądź domu wraz z ogólną liczbą pięter w budynku. Niezbędne jest także określenie standardu mieszkania – czy konieczny jest remont, mieszkanie nadaje się od razu do zamieszkania, a może wykończone jest w bardzo wysokim standardzie określanym jako luksusowe. Wpływ na wyliczenie wartości mieszkania mają także dodatkowe udogodnienia w postaci komórki lokatorskiej, miejsca parkingowego, windy czy balkonu. Na podstawie wprowadzonych danych algorytm wylicza wartość nieruchomości poprzez porównywanie podobnych ofert na różnych stronach internetowych. Na kwotę wartości mieszkania wpływ mają ceny rynkowe nieruchomości w podobnym standardzie i lokalizacji. Dzięki porównaniu tysięcy ofert wyliczona kwota wartości mieszkania jest naprawdę wiarygodna, o ile do kalkulatora wprowadzone zostały prawidłowe dane dotyczące nieruchomości.
Kim jest rzeczoznawca majątkowy?
Zawód rzeczoznawcy majątkowego ma status zaufania publicznego oraz chroniony jest prawnie. Oznacza to, że niemożliwe jest legalne wykonywanie tego zawodu bez posiadania odpowiednich uprawnień. Za nielegalne posługiwanie się tytułem rzeczoznawcy majątkowego grozi grzywna w wysokości nawet 50 tysięcy złotych. Mimo to nadal można natrafić na oszustów podających się za rzeczoznawcę majątkowego mimo braku niezbędnych uprawnień. Dlatego każdorazowo należy uzyskać informację na temat uprawnień zawodowych i sprawdzić, czy dana osoba figuruje w odpowiednim rejestrze. Według ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy to osoba posiadająca uprawnienia w szacowaniu nieruchomości nadane mu przez Ministra Rozwoju i Technologii lub jego poprzedników prawnych. Aby otrzymać takie uprawnienia potwierdzone obecnością w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Rejestr ten jest dostępny publicznie, dzięki czemu bardzo szybko można upewnić się, czy dana osoba faktycznie posiada uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Aby otrzymać uprawnienia do wykonywania zawodu, przyszły rzeczoznawca musi ukończyć studia wyższe, otrzymać podyplomowe wykształcenie w zakresie wyceny nieruchomości, posiadać odpowiednią praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości oraz z wynikiem pozytywnym ukończyć postępowanie kwalifikacyjne zakończone egzaminem.
Operat szacunkowy – jakie dane powinien zawierać?
Operat szacunkowy do oficjalny dokument sporządzany przez rzeczoznawcę w toku przeprowadzania wyceny nieruchomości. Jest to pismo, które może zostać wykorzystane podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny, w celach skarbowo-podatkowych, a także przy przeprowadzeniu transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Operat szacunkowy ma formę pisemną i zawiera wszelkie informacje na temat danej nieruchomości, sposób wyliczenia jej wartości, a także dokumentację fotograficzną. Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego zawiera szczegółowe dane na temat tego, co powinien zawierać ten dokument. Podstawowe elementy, które musi posiadać każdy operat szacunkowy to:
- Określenie przedmiotu i zakresu wyceny – typ nieruchomości, jej przeznaczenie, status prawny i charakterystyczne cechy
- Określenie celu wyceny – sprzedaż nieruchomości, zabezpieczenie wierzytelności lub egzekucja nieruchomości. Jest to bardzo ważny punkt, ponieważ zgodnie z przepisami dany operat szacunkowy może być wykorzystany jedynie w celu, który został określony w tym punkcie. Wykorzystanie go w innym celu nie niemożliwe.
- Źródła danych o nieruchomości – dokumenty, na podstawie których określono stan nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy posiada dostęp do katastera nieruchomości, dlatego może na własną rękę uzyskać potrzebne informacje bez udziału właściciela danej nieruchomości.
- Podstawa formalna wyceny – w zależności od celu sporządzenia wyceny, w przypadku sprzedaży mieszkania najczęściej jest to umowa o dzieło, a w przypadku licytacji komorniczej będzie to postanowienie sądu lub komornika o powołaniu biegłego do sprawy.
- Opis stanu technicznego nieruchomości – stan zagospodarowania, status prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan najbliższego otoczenia nieruchomości.
- Określenie przeznaczenia nieruchomości – wynika ono z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Określnie przeznaczenia nieruchomości to kluczowy dla rzeczoznawcy etap, ponieważ na tej podstawie dobiera on odpowiednią metodę analityczną, która posłużyć ma ustaleniu kwoty nieruchomości.
- Zastosowana metoda i technika szacowania użyta do określenia wartości nieruchomości:
- Podejście porównawcze – jest ono najczęściej stosowane w praktyce i polega na ustaleniu wartości nieruchomości na podstawie cen, jakie uzyskano ze sprzedaży innych nieruchomości o zbliżonych parametrach.
- Podejście dochodowe – w obliczeniu wartości nieruchomości uwzględnia ewentualny dochód możliwy do uzyskania z czynszu, wynajmu miejsca parkingowego, reklam umieszczonych na elewacji i innych hipotetycznych źródeł zarobku.
- Podejście kosztowe – wartość nieruchomości określa się poprzez wyliczenie jej wartości odtworzeniowej, czyli na podstawie kosztów niezbędnych do jej odtworzenia pomniejszonych o wartość zużycia.
- Podejście mieszane – łączy najczęściej podejście porównawcze i dochodowe.
- Analiza rynku nieruchomości – pod względem rodzaju nieruchomości, obszaru i okresu badania.
- Przedstawienie obliczeń oraz ostatecznego wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem – rzeczoznawca musi w sposób przystępny przedstawić obliczenia, które doprowadziły do ustalenia odpowiedniej kwoty nieruchomości. Na ostateczny wpływ wartości nieruchomości ma początkowo określona wartość zmodyfikowana poprzez analizę rynku i ustalone parametry.
- Na samym końcu operatu szacunkowego powinien znaleźć się podpis uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego opatrzony owalną pieczęcią zgodną z rekomendacją Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
Ile kosztuje wycena nieruchomości w Białymstoku?
Stawki usług rzeczoznawców majątkowych nie podlegają żadnym regulacjom, dlatego w zależności od regionu mogą się od siebie znacznie różnić. Cena sporządzenia operatu szacunkowego uzależniona jest przede wszystkim od skomplikowania danej wyceny i czasu, który musi poświęcić rzeczoznawca majątkowy na szczegółową analizę rynku i właściwości danej nieruchomości. Wycena mieszkania zdecydowanie będzie kosztowała mniej niż wycena domu jednorodzinnego czy kamienicy. Wpływ ma wycenę może mieć także praktyka rzeczoznawcy majątkowego – ci z największym doświadczeniem zawodowym mogą nieco podwyższyć koszt swoich usług. Operat szacunkowy do celów sprzedaży mieszkania może zostać sporządzony w ciągu 1-2 tygodni, ale już na operat szacunkowy w sprawie postępowania komorniczego lub na potrzeby zaciągnięcia kredytu hipotecznego można czekać nawet kilka miesięcy.
Wycena nieruchomości Białystok – średnie ceny:
- Wycena mieszkania – ok 800 zł
- Wycena domu jednorodzinnego – ok 1000 zł
- Wycena kamienicy – ok 1300 zł
- Wycena budynku wielorodzinnego – ok 3200 zł