Niezależnie od tego, czy chcesz kupić dom, sprzedać w Poznaniu, czy może refinansować, wycena nieruchomości prawdopodobnie będzie ważną częścią tego procesu. W końcu musisz wiedzieć, ile wart jest dom, zanim będziesz mógł wykonać na nim jakiekolwiek znaczące ruchy finansowe. Proces oceny może być denerwujący, zwłaszcza jeśli nie masz pewności, o co chodzi. Przyjrzyjmy się, czym są wyceny, jak działają i ile możesz się spodziewać.
Czym jest wycena nieruchomości?
Wycena nieruchomości to proces, w którym rzeczoznawca majątkowy określa realną wartość rynkową konkretnej nieruchomości. Może zapewnić Tobie jako nabywcy danej nieruchomości w Poznaniu, że cena, którą zgodziłeś się zapłacić za dom, jest uczciwa. Wyceny są również często wykorzystywane do określania wysokości podatków od nieruchomości, co często jest wymagane przy obrocie nieruchomości. Dodatkowo jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego na zakup domu, twój agent nieruchomości prawdopodobnie zasugeruje uwzględnienie w umowie sprzedaży warunkowej wyceny nieruchomości, na którą chciałbyś wziąć pożyczkę. Warunek wyceny pozwala odejść od zakupu domu, jeśli wycena jest zbyt niska, aby uzasadnić uzgodnioną cenę zakupu. Chociaż w większości przypadków jest to konieczne, oceny nie są wymagane. Możesz pominąć tę ewentualność, jeśli kupujesz dom za gotówkę lub jeśli jesteś na rynku sprzedawcy. Jednak ma to sens, jeśli kupujesz swój pierwszy dom lub masz bardzo napięty budżet. Chroni to również przed zapłaceniem zbyt dużo za dom, który jest wart mniej niż jest sprzedawany.
Dlaczego dokonuje się wyceny nieruchomości?
Rzeczoznawcy mogą być wzywani jako konsultanci lub specjaliści ds. wyceny w celu przedstawienia opinii na temat takich informacji jak: aktualna wartość kupowanej lub sprzedawanej nieruchomości, przyszłą wartość budowanej nieruchomości, wartość do celów hipotecznych lub kredytowych. Często pomoc rzeczoznawcy w postaci wyceny nieruchomości jest pomocna w decyzjach inwestycyjnych, czy decyduje o wartości aktywów czy majątku będącego przedmiotem sporu prawnego. Wycena nieruchomości przydaje się też w przypadku różnego rodzaju roszczeń odszkodowawczych, takich jak na przykład nieprawidłowa wycena wysokości podatku od nieruchomości, zysków kapitałowych i innych podatków wartość nieruchomości. Wycena mieszkania może być wymagana w przypadku sprzedaży prywatnej lub transakcji dotyczących nieruchomości niewymienionych w bazie danych notowań, wysokiego wskaźnika wartości kredytu do wartości lub transakcji sprzedażowych, takich jak kredyty refinansowe lub remontowe. Osoby kupujące nieruchomość od „Na sprzedaż przez właściciela” bez licencjonowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami mogą być jeszcze bardziej zainteresowane wyceną nieruchomości przez rzeczoznawcę, ponieważ może to zapewnić większą świadomość, że cena jest odpowiednia. Rzeczoznawcy sporządzają raporty z wyceny na podstawie specyfikacji nieruchomości i zmiennych, które pomagają określić jej prawidłową wartość rynkową.
Co nabywcy domów powinni wiedzieć o wycenach
Kiedy kupujesz dom i jesteś objęty umową, wycena mieszkania będzie jednym z pierwszych kroków w procesie zakupu nieruchomości. Jeśli wycena jest równa lub wyższa od ceny umownej, transakcja przebiega zgodnie z planem. Jeśli jednak wycena jest poniżej ceny umownej, może to opóźnić lub anulować transakcję. W takim przypadku są szanse, że ani Ty, ani sprzedawca nie chcecie, aby transakcja doszła do skutku. Jako kupujący masz przewagę, ponieważ niska wycena mieszkania może służyć jako narzędzie negocjacyjne, aby przekonać sprzedającego do obniżenia ceny nieruchomości. Bank nie pożyczy Tobie ani żadnemu innemu potencjalnemu nabywcy więcej pieniędzy, niż jest faktycznie wart dom. Chociaż wyceny pomagają kupującym uniknąć przepłacania za daną nieruchomości, sprzedawca może uważać, że niska wycena nieruchomości jest niedokładna i niechętnie będzie obniżał cenę. Jeśli pomiędzy tobą a zakupem lub sprzedażą domu przeszkadza zła ocena wartości nieruchomości, postaraj się uzyskać drugą opinię za pośrednictwem oceny przez inną osobę. Rzeczoznawcy mogą popełniać błędy lub mieć niedokładne informacje, a na oceny mogą wpływać też personalne doświadczenia czy odczucia. Możesz również spróbować przedstawić rzeczową sprawę o wyższą wartość oryginalnemu rzeczoznawcy.
Co sprzedawcy domów powinni wiedzieć o wycenach?
Dla sprzedawcy niska wycena mieszkania, jeśli jest dokładna, oznacza, że być może będziesz musiał obniżyć cenę nieruchomości, aby ją sprzedać. Oczekiwanie kupca za gotówkę, który nie wymaga wyceny jako warunku sfinalizowania transakcji, raczej nie zapewni Ci wyższej ceny sprzedaży. Nikt nie chce przepłacać za dom. Niestety, jeśli Twoje miasto/okolica doświadczyła niedawnej trudnej sprzedaży, może to obniżyć wartość wyceny Twojego domu, szczególnie jeśli będzie to pierwsza rzecz jaką potencjalny nabywca znajdzie bo wpisaniu w internecie ,,wycena mieszkania Poznań”. Jeśli uważasz, że wartość Twojego domu została obniżona przez cenę sprzedaży pobliskich nieruchomości i szybkiej sprzedaży, możesz przekonać rzeczoznawcę, że Twój dom jest wart więcej, jeśli jest w znacznie lepszym stanie niż te nieruchomości.
Kto wycenia nieruchomości?
Oprócz stron, które dokonują wyceny mieszkania online, jest kilku specjalistów z branży, którzy przeprowadzają inspekcje i oferują wkład sprzedającemu, kupującemu i pożyczkodawcy.
- Pośrednik w obrocie nieruchomościami:
Kiedy po raz pierwszy zatrudniasz pośrednika w obrocie nieruchomościami, sprzedawca zazwyczaj pyta go o opinię na temat wartości i ceny ofertowej. Opinia ta może być ustna i nieformalna lub może być dostarczona w oficjalnym raporcie jako opinia brokerska. Chociaż nie są tak dokładne jak wycena, opinie brokerskie mogą być realizowane szybciej i kosztować mniej oraz mogą być wykonane przez profesjonalistę, który może być agentem nieruchomości, pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, rzeczoznawcą lub inną wykwalifikowaną do przeprowadzania wyceny nieruchomości osobą. Opinie o cenach brokerów są najczęściej zamawiane przez pożyczkodawców, którzy chcą szybkiego oszacowania wartości nieruchomości przeznaczonej do przejęcia lub modyfikacji pożyczki. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami często nie pobierają opłat od właścicieli nieruchomości, jeśli są one realizowane w ramach umowy o aukcję.
- Inspektor domu:
Po podpisaniu umowy ze sprzedawcą kupujący zazwyczaj zleca oględziny domu i wycenę. Inspekcje domów są niezwykle dokładne i często trwają kilka godzin. Inspektor domu ocenia konstrukcję budynku, fundamenty, dach, systemy mechaniczne, okablowanie i wiek funkcjonalny. Cena inspekcji nieruchomości może być różna, w zależności od wielkości domu. Kupujący wykorzystują te informacje, aby potwierdzić, że nieruchomość jest w stanie, jakiego oczekiwali w momencie składania oferty. Oczywiście stan domu wpływa na jego wartość, a jeśli inspekcja domu wykaże poważny problem konstrukcyjny w fundamentach, wówczas wartość nieruchomości będzie zmiejszona o koszta koniecznych napraw.
- Rzeczoznawca:
W idealnym przypadku inspekcja domu powinna być przeprowadzona przed wyceną domu, aby rzeczoznawca mógł przejrzeć raport z inspekcji domu i wziąć go pod uwagę podczas tworzenia ostatecznej wyceny nieruchomości. Podczas gdy zadaniem inspektora domu jest ocena fizycznego stanu nieruchomości i wszelkich niezbędnych napraw, zadaniem rzeczoznawcy jest oszacowanie realnej wartości nieruchomości.
Klasyczne metody wyceny nieruchomości w Poznaniu
Rzeczoznawcy stosują trzy metody wyceny nieruchomości podczas określania wartości domu: podejście porównania sprzedaży, podejście kosztowe i podejście kapitalizacji dochodów.
- Metoda porównania sprzedaży
Najczęstszym sposobem, w jaki rzeczoznawcy oceniają wycenę nieruchomości, jest analiza pobliskich porównywalnych nieruchomości, czyli nieruchomości, które są podobne do naszej, którą chcemy wycenić. W najprostszych słowach polega to na wpisaniu w wyszukiwarce internetowej ,,wycena nieruchomości Poznań” czy ,,wycena mieszkania Poznań”, dzięki czemu od razu mamy dostęp do ofert mieszkaniowych w mieście, które nas interesuje. Ma to intuicyjny sens: jeśli chcesz wiedzieć, ile warta jest Twoja nieruchomość, a identyczna nieruchomość właśnie została sprzedana obok, jest to całkiem jasne wskazanie wartości. Oczywiście rzadko zdarza się, że w ciągu ostatnich kilku miesięcy sprzedają się dwie identyczne nieruchomości tuż obok. Częściej rzeczoznawcy muszą po prostu znaleźć najbardziej podobne nieruchomości, jakie mogą, jak najbliżej i sprzedane tak niedawno, jak to tylko możliwe.
- Podejście kosztowe
Podczas sporządzania wyceny domu rzeczoznawca nie zawsze może znaleźć podobne wyceny zbliżonych do siebie nieruchomości. Na przykład wycena nieruchomości na obrzeżach Poznania bez sąsiadów w pobliżu, może być trudna do wycenienia za pomocą podejścia porównawczego. Unikalne nieruchomości (jak na przykład nowoczesna agroturystyka zrobiona w starej stodole) są również trudne do wyceny nieruchomości za pomocą obliczeń komputerowych, ponieważ takie miejsca są unikatowe. Alternatywną metodą wyceny mieszkania w Poznaniu jest podejście kosztowe. Polega to na zadaniu sobie pytania: ile kosztowałby zakup ziemi i budowa domu w tym miejscu? Oczywiście rzeczoznawca musi wziąć pod uwagę aktualny stan nieruchomości. Budowa nowego domu od zera zaowocowałaby nowym domem w idealnym stanie, a istniejący już dom prawdopodobnie nie jest w perfekcyjnej kondycji. Tak więc rzeczoznawcy używają techniki zwanej amortyzacją, aby oszacować, o ile mniej wart jest obecny dom w porównaniu z identycznym, zupełnie nowym domem.
- Podejście oparte na kapitalizacji dochodu
Wartość niektórych nieruchomości, takich jak apartamentowce czy biurowce, polega na ich zdolności do generowania dochodu. W przypadku tych nieruchomości sensowne jest oszacowanie ich wartości na podstawie ich potencjału dochodowego, czyli po prostu na bazie tego ile mogą zarobić.
Wycena nieruchomości online – Poznań
Wyceny nieruchomości online są zazwyczaj przeprowadzane przez rzeczoznawców na rzecz kredytodawcy. Ze względu na to, że są one wykonywane zza biurka, mają ograniczony zakres i dostarczają informacji tylko po to, aby kredytodawca mógł zrozumieć, czy nieruchomość jest warta wystarczająco dużo, aby zapewnić realne zabezpieczenie dla kwoty kredytu hipotecznego, o który się ubiegasz. Jednakże wycena online może również dać kupującym jaśniejsze pojęcie o tym, czy płacą za nieruchomość zbyt dużo czy zbyt mało.
Obecnie wycena mieszkania online w Poznaniu jest najczęściej wybierana, gdy chodzi o sprawdzenie, czy nieruchomość jest warta kwoty, o której pożyczkę ubiega się kupujący. Tradycyjnie rzeczoznawca odwiedziłby nieruchomość, aby ją obejrzeć i sporządzić raport, ale wraz ze wzrostem ilości informacji i narzędzi dostępnych w internecie rzeczoznawcy są w stanie wyceniać nieruchomości na podstawie danych o sprzedaży online i innych informacji dostępnych w Internecie, korzystając z różnego rodzaju ogólnopolskich baz danych.
Czy można wykonać własną bezpłatną wycenę nieruchomości online w Poznaniu?
Nie tylko kredytodawcy i rzeczoznawcy mają dostęp do danych, informacji i narzędzi, które mogą im pomóc w ocenie wartości danej nieruchomości. Jeśli rozważasz sprzedaż nieruchomości lub po prostu sprawdzasz ceny domów w okolicy, w której chciałbyś kupić nieruchomość i interesuje Cię wycena poznańskiej nieruchomości online, również możesz skorzystać z informacji dostępnych w internecie i uzyskać bezpłatną wycenę nieruchomości online. Istnieje kilka kalkulatorów wartości nieruchomości, z których można skorzystać, aby uzyskać przybliżony zamysł, ile Twój dom może być wart. Jednak zaleca się wykonanie profesjonalnej wyceny przeprowadzonej przez specjalistę, jeśli sprzedajesz swój dom. Pomoże to w ustaleniu prawidłowej decyzji o wysokości ceny wywoławczej.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tym, ile dana nieruchomość w Poznaniu może być warta, istnieją różne strony internetowe, z których można korzystać, aby znaleźć więcej informacji na temat cen nieruchomości w okolicy i ostatnich cen sprzedaży podobnych nieruchomości, które zostały sprzedane w ciągu ostatnich kilku miesięcy. Niektóre strony internetowe do wyszukiwania nieruchomości oferują teraz także funkcje, w których użytkownicy mogą sprawdzić ostatnie ceny sprzedaży w okolicy, wartości wynajmu i inne, aby uzyskać lepszy obraz tego, na ile dana nieruchomość może być wyceniona.
Dlaczego warto zlecić wycenę nieruchomości online?
Uzyskanie wyceny nieruchomości online ma wiele zalet, które obejmują;
- Szybka wycena, często wręcz natychmiastowa
- Bardzo dobry punkt wyjścia przy ustalaniu wysokości ceny wywoławczej za naszą nieruchomość
- Dzięki temu możesz zacząć planować swoje finanse i lepiej zrozumieć swoje potencjalne wymagania dotyczące kredytu hipotecznego
Wycena online nieruchomości w Poznaniu vs tradycyjne metody wyceny
Ważne jest, aby pamiętać, że przy zakupie nieruchomości nie można polegać tylko na wycenie online, która jest najczęściej przeprowadzana przez kredytodawcę hipotecznego. W tym przypadku dowiesz się tylko ile nieruchomość jest warta, ale nie zapewni Ci dalszych informacji na temat nieruchomości.. Chociaż w przypadku wizyty rzeczoznawcy w mieszkaniu można uzyskać dodatkowe informacje o ewentualnych wadach, które mogą wpłynąć na wartość nieruchomości, w większości przypadków jest to jednak mało prawdopodobne.
Kupujący powinni być świadomi, że wycena mieszkania online w Poznaniu, nie obejmuje wizyty rzeczoznawcy w nieruchomości w celu przeprowadzenia stacjonarnego badania, które szczegółowo opisuje stan domu lub wszelkie problemy, o których należy pamiętać przed zakupem. W rzeczywistości, nawet jeśli będziesz musiał zapłacić za wycenę online, możesz nie otrzymać szczegółowego raportu jaki otrzymałbyś w przypadku tradycyjnych metod wyceny.
Wycena mieszkania online w Poznaniu nie spełnia naszych oczekiwań
Jeśli kupujesz nieruchomość, a kredytodawca hipoteczny obniżył jej wartość w wyniku wyceny mieszkania online, możesz zrobić kilka rzeczy jako kupujący, aby rozwiązać ten problem. Po pierwsze należy spróbować jeszcze raz negocjować cenę wywoławczą nieruchomości ze sprzedającym. W wielu przypadkach obniżona wycena może być silnym narzędziem negocjacyjnym dla kupujących, dzięki któremu można nabyć nową nieruchomość za niższą cenę. Wielu sprzedających może być skłonnych do obniżenia ceny wywoławczej zgodnie z wyceną, ponieważ wiedzą, że jeśli kredytodawca nie uważa, że nieruchomość jest warta tego, o co proszą, istnieje duże prawdopodobieństwo, że inni kredytodawcy się z tym zgodzą, co doprowadzi do tego, że nieruchomość będzie na rynku dłużej, bo nikt nie będzie chciał kupić mieszkania po cenie wywoławczej. Z drugiej strony, jeśli mamy do czynienia ze sprzedającym, który nie chce zmienić swojej pierwotnej ceny wywoławczej lub otrzymaliśmy zaniżoną wycenę przy wniosku o kredyt hipoteczny na posiadaną nieruchomość, warto rozważyć zakwestionowanie wyceny. Można to zrobić, jeśli ma się solidne dowody na to, że nieruchomość jest warta więcej, niż została wyceniona.