Nie każdy jest świadomy, że istnieje możliwość włączenia go do hipoteki przymusowej i to nawet bez jego zgody. Wiąże się to nie tylko z pojęciem kredytu hipotecznego. Hipoteka przymusowa jest więc rodzajem zabezpieczenia wierzyciela, które ustanawiane jest na podstawie prawomocnego orzeczenia sądowego. W jakich sytuacjach może wystąpić takie zjawisko i jak ewentualnie przejść proces wykreślenia hipoteki przymusowej? O tym dowiemy się z poniższego artykułu. Warto zapoznać się z jego treścią, by nabrać przekonania, czym jest hipoteka przymusowa i dlaczego się ją nakłada.
Różnice między hipotekami
W zasadzie, kiedy staramy się o kredyt hipoteczny na zakup lub budowę nieruchomości zazwyczaj mamy na uwadze jedynie obraz hipoteki, która będzie ciążyć na danej nieruchomości tylko i wyłącznie z tytułu kredytu. Dla osoby starającej się o taki kredyt oznacza to, że jesteśmy zobowiązani przez określony czas do regularnej spłaty swojego zadłużenia, zgodnie z ustaleniami wytyczonymi przez bank. To, jakie warunki obejmuje dana umowa hipotecznego kredytu, jest już kwestią indywidualną. Jedni mają lepsze, inni gorsze warunki, schemat jednak pozostaje ten sam, zobowiązani jesteśmy do regularnego uiszczenia opłat, gdzie rata miesięcznego kredytu w wiąże się z kwotą odsetkową i kwotą kapitału w różnych kombinacjach.
Kiedy kupujemy dom, a kredyt hipoteczny jest głównym środkiem przeznaczonym na ten cel, wówczas mamy do czynienia z hipoteką. Jest ona dobrowolna, ponieważ to my, jako kredytobiorcy występujemy do banku o użyczenie określonej sumy na poczet kupna czy budowy nieruchomości. W związku z tym wyrażamy zgodę na to, aby obciążyć nieruchomość hipoteką, która obowiązuje do czasu spłaty całego zadłużenia.
Chcesz sprzedać mieszkanie lub dom? Sprawdź nasz skup nieruchomości a także wycenę online
Kiedy zastanawiamy się, co to jest hipoteka przymusowa, musimy przede wszystkim uświadomić sobie, że może zostać ona nałożona przede wszystkim bez naszej zgody, ale co najciekawsze niekoniecznie przez podmiot użyczający pieniędzy na kupno nieruchomości. Jeśli regularnie opłacamy raty kredytowe, wówczas jesteśmy dla banku wiarygodnym klientem. Są też sytuacje, że dla innych instytucji stajemy się mało wiarygodni, na przykład dla urzędu skarbowego. Jeśli nie wywiązujemy się ze swoich zobowiązań na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych czy wcześniej wspomnianego Urzędu Skarbowego, wówczas może nastąpić wystąpienie tych organów o hipotekę przymusową, gdzie nawet nie musimy wyrażać na to zgody.
Wyraźną różnicą między zwykłą hipoteką w związku z zakupem czy budową nieruchomości na kredyt hipoteczny a hipoteką przymusową jest to, że dłużnik nie jest w tym drugim przypadku stroną decydującą. Podobieństwa wynikające z obydwóch zobowiązań wynikają z tego, że w każdym przypadku należy uregulować swoje zadłużenie na warunkach ustalonych z wierzycielem. Czy oznacza to, że bank może sobie ot tak wystąpić o nałożenie na nas hipoteki przymusowej? Nie, wszystko zależy od tego, czy wywiązujemy się ze swoich zobowiązań. Jeśli bank nie ma zastrzeżeń, raczej mało prawdopodobne jest, że wystąpi o nałożenie na nas hipoteki przymusowej. Jeśli zalegamy ze spłatami, wówczas istnieje takie prawdopodobieństwo.
Kto może wystąpić o nałożenie hipoteki przymusowej?
O hipotekę przymusową może wystąpić wierzyciel i nie musi być to koniecznie bank czy firma pożyczkowa, u której zaciągany jest kredyt. Hipoteka przymusowa zus może także wystąpić o nałożenie jej na dłużnika, jeśli zajdą nieprawidłowości w związku z brakiem wpływów na ubezpieczenie społeczne. Wpis hipoteki przymusowej określa wszelkie zaległości, które winien jest dłużnik Zakładowi Ubezpieczeń Społecznych lub nawet Urzędowi Skarbowemu. Wcale nie jest powiedziane, że jedynym wnioskodawcą wystąpienia o wpis do hipoteki przymusowej musi być instytucja bankowa.
Hipoteka przymusowa zwykła a łączona
Kolejnym zagadnieniem, które warto omówić, jest opcja hipoteki przymusowej określanej mianem zwykłej. Otóż hipoteka przymusowa zwykła to nic innego, jako ograniczone prawo rzeczowe, które jest ustalane w celu zabezpieczenia wierzytelności, a dotyczy ona nieruchomości, na której ciąży hipoteka. Oznacza to, że dłużnik zostaje wpisany do hipoteki przymusowej, a elementem możliwym do wykorzystania jest jego nieruchomość. Inaczej jest w przypadku hipoteki łącznej. Jeśli mówimy o tym, że została nałożona hipoteka przymusowa łączna, oznacza to, że elementem wykorzystanym na poczet zabezpieczenia wierzyciela jest nie jedna nieruchomość, a na przykład kilka. Dla przykładu ustalmy, że pan Piotr jest w posiadaniu 4 nieruchomości. Ma dwa mieszkania, dom jednorodzinny, który zamieszkuje i działkę budowlaną. Ponieważ zalega z płatnościami, bank jako zabezpieczenie może wykorzystać nie jedną nieruchomość na poczet zabezpieczenia, ale na przykład dwie, jeśli pokrywają koszt zabezpieczenia. W związku z tym nałożona zostaje hipoteka przymusowa łączna, ponieważ obejmuje ona więcej niż jedną nieruchomość, na kwotę pokrywającą wierzytelność. W związku z tym bank musi wystąpić do sądu o ustanowienie takiej hipoteki, co powiązane jest z tym, że musi przedstawić dowody w związku z dłużnikiem i jego zadłużeniem.
Dla dłużnika posiadanie w tym wypadku więcej niż jednej nieruchomości, np. mieszkania i działki budowlanej stanowi problem, ponieważ z tytułu nieuregulowania zadłużenia może pozostać z niczym. Jednak jeśli zastanowić się nad tymi dłużnikami, którzy zaciągają kredyty na mieszkanie, których zresztą nie spłacają, gdzie zostaje nałożona hipoteka przymusowa zwykła, oni także mogą pozostać z niczym, jeśli nie dopełnią obowiązku spłacenia zadłużenia. Łatwo więc wywnioskować, że termin hipoteka przymusowa jest raczej formą zabezpieczenia dla wierzyciela. Z pewnością nie jest to nic pozytywnego dla samego kredytobiorcy czy dłużnika, który zazwyczaj z różnych przyczyn dopuszcza się powiększania swojego zadłużenia. Czasami jest to sytuacja życiowa, czasami niedbalstwo lub premedytacja i celowe działanie.
Sprzedaż mieszkania z hipoteką przymusową
Często padają pytania, czy można sprzedać swoje mieszkanie, jeśli zostało ono obciążone hipoteką przymusową. Czy znajdą się kupcy na takie mieszkanie i czy sama transakcja przebiegnie bez komplikacji? Nie na wszystkie te pytania można udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Owszem, sprzedaż mieszkania z hipoteką przymusową jest możliwa do realizacji, jednak nie można ustalić, czy i kiedy znajdzie się odpowiedni kupiec, któremu niestraszny będzie termin: hipoteka przymusowa. Są firmy, którym niestraszne jest zadłużenie właściciela nieruchomości, a zagadnienie hipoteka przymusowa a sprzedaż nieruchomości nie stanowi żadnego problemu. Dla potencjalnych kupujących, którzy szukają nieruchomości na własny użytek, takie zagadnienie może nie być najbardziej zachęcające do zakupu. Nie trudno ustalić i wywnioskować z tego, że sprzedaż nieruchomości z takim obciążeniem na własną rękę może być zadaniem trudnym i wymagającym, a tym, co nie mają żadnego doświadczenia może sprawić to szczególnie duży kłopot.
Chcesz sprzedać nieruchomość z lokatorami? Zobacz skup nieruchomości z lokatorami
Dług a hipoteka przymusowa
Wysokość zadłużenia ma duży wpływ na hipotekę przymusową. Nawet jeśli jest on mniejszy, niż wartość nieruchomości, może zostać ustanowiona hipoteka przymusowa. Czy to będzie oznaczało, że wierzyciel zajmie całą nieruchomość, skoro jest ona więcej warta niż kwota zadłużenia? Odpowiedź brzmi nie. Wierzyciel będzie miał prawo tylko do części takiej nieruchomości odpowiadającej kwocie zadłużenia. Gorsza sytuacja jest, kiedy dług jest wyższy niż wartość nieruchomości, wówczas opcja na ustanowienie hipoteki przymusowej jest znacznie bardziej prawdopodobna, ponieważ wierzyciel chce zabezpieczyć, chociażby część zadłużenia. Oczywiście sytuacje te dotyczą, kiedy następuje brak zaufania do dłużnika, a dług nie jest regularnie spłacany.
Jak można wykreślić hipotekę przymusową?
Hipoteka przymusowa może zostać wykreślona, ale na taki krok nie decydują się zazwyczaj wierzyciele przed całkowitą spłatą zadłużenia. Na to raczej nie można liczyć. Kiedy dłużnik spłaca cały swój dług łącznie z odsetkami, w takim momencie można mówić o wykreśleniu. Konkretniej w momencie, kiedy wygasa hipoteka przymusowa, mówimy o sytuacji, gdy spłacany jest całkowity dług. Oznacza to, że hipoteka wygasa, ale nie jest wypisana z ksiąg wieczystych. By to zrobić, należy przede wszystkim złożyć stosowny wniosek, do którego należy dołączyć stosowne pismo od wierzyciela, który wyraża zgodę na taki krok. Do tego, należy także uwzględnić opłacenie kosztów sądowych. Wierzyciel, który zgadza się na wykreślenie hipoteki przymusowej, decyduje się na taki krok ze względu na to, że dłużnik spłacił cały swój dług wraz z naliczonymi odsetkami. Po wykreśleniu z hipoteki przymusowej nieruchomość jest własnością jego właściciela. Trudno mówić o sytuacji, kiedy wierzyciel wystawia dłużnikowi dokument, który składa w sądzie o wypis z hipoteki przymusowej, bez wcześniejszego spłacenia swojego zadłużenia.
Podsumowując, hipoteka przymusowa nie jest niczym przyjemnym dla właściciela obciążonej nieruchomości, a nierzadko stanowi dodatkowy czynnik stresowy. Z każdej sytuacji można jednak wyjść, jeśli tylko można regularnie spłacać swoje długi.