Kiedy dochodzi do sytuacji, w której właściciel mieszkania decyduje się na sprzedaż swojej nieruchomości, a została wyznaczona osoba, która ma do niej pierwszeństwo, wówczas mówimy o prawie pierwokupu. Właściciel nieruchomości decyduje się na sprzedaż, ale ze względu na to, że osoba mająca prawo pierwokupu występuje w takim schemacie, konieczne jest uwzględnienie jej w transakcji sprzedaży lub zaoferowanie takiej możliwości. Nie oznacza to też, że osoba mająca prawo pierwokupu zdecyduje się bezwzględnie na taki zakup. Nie jest ona zobowiązana do takiej czynność, ma jedynie pierwszeństwo przed innymi. Jeśli szukasz informacji odnośnie tego, co to jest prawo pierwokupu i czym się charakteryzuje, przedstawimy najważniejsze informacje w poniższym tekście.
Prawo pierwokupu – od kiedy?
Pierwokup co to jest i od kiedy weszło w życie? W Polsce prawo pierwokupu zostało ustanowione mocą ustawy o gospodarce nieruchomościami w miastach i osiedlach z dnia 14 lipca 1961 r. Z biegiem lat prawo to zostało znowelizowane. Ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości z dnia 29 kwietnia 1985 roku przedstawiła nowe zasady dotyczące pierwokupu. Podobnie nastąpiła zmiana 29 września 1990 roku. Na temat ostatecznych decyzji w sprawie pierwokupu kluczowe było wprowadzenie ustawy o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie z dniem 21 sierpnia 1997 r. Na przestrzeni lat zmieniła się funkcja, przypisana prawu pierwokupu.
Jak wygląda prawo pierwokupu w praktyce?
Jeśli już ogólnie wiemy, czym jest prawo pierwokupu nieruchomości, zdajemy sobie sprawę z tego, że może zostać powołana osoba, która będzie miała pierwszeństwo do kupna danej nieruchomości, warto zobaczyć, jak to wygląda w praktyce. Bardzo dobrym przykładem, który można poruszyć w związku z analizą prawa pierwokupu, jest kwestia budynków zabytkowych. Kiedy dysponujemy majątkiem zabytkowym, który stanowi zalążek dorobku historycznego, trzeba wiedzieć, że sprzedaż takiej nieruchomości nie należy do najłatwiejszej. Wbrew pozorom nie będzie wyglądało to, jak klasyczna forma transakcji, pomiędzy sprzedającym a kupującym, który być może zgłosiłby się z ogłoszenia lub polecenia przez biuro nieruchomości. W przypadku nieruchomości zabytkowych wpisanych w rejestr zabytków pierwokup takiej nieruchomości należy do gminy. Oznacza to, że jeśli sprzedajemy nieruchomość zabytkową, powinniśmy w pierwszej kolejności powiadomić gminę o takiej możliwości, która ma pierwszeństwo w kupnie zabytku wpisanego w rejestrze. W ten sposób zastrzega się możliwość kupna danej nieruchomości. Istotą związaną z prawem pierwokupu jest oświadczenie w formie notarialnej. To właśnie akt notarialny jest konieczny, jako sposób oświadczenia skorzystania z prawa pierwokupu. Umowa przeniesienia własności sporządzana jest w formie notarialnej.
Termin prawa pierwokupu
Kiedy dowiadujemy się o tym, że właściciel nieruchomości decyduje się na sprzedaż nieruchomości, co do której jesteśmy zastrzeżenia względem prawa pierwokupu nieruchomości, należy wiedzieć, że prawo pierwokupu wykonywane jest w ciągu miesiąca. Jeśli mowa o innych przedmiotach poza nieruchomościami, termin wykonawstwa szacowany jest na tydzień po otrzymaniu zawiadomienia o sprzedaży przedmiotu. Możliwe jest także ustalenie innego terminu, jednak wymaga to porozumienia obydwóch stron. Zdarza się, że prawo pierwokupu będzie przysługiwało kilku osobom. Zazwyczaj taka sytuacja dotyczy tego, że niektóre osoby mogą zrzec się swego prawa, co będzie skutkowało tym, że inne osoby uprawnione będą mogły skorzystać z tego prawa w całości.
Chcesz sprzedać mieszkanie lub dom? Sprawdź nasz skup nieruchomości a także wycenę online
Po co nam prawo pierwokupu?
W przypadku pierwokupu mówimy o zabezpieczeniu i zapewnieniu pierwszeństwa sprzedaży określonego przedmiotu, w tym wypadku nieruchomości. Można to rozumieć, jako swoistą rezerwację miejsca na czas, gdy właściciel danej nieruchomości podejmie decyzję dotyczącą sprzedaży lokalu. Co to jest pierwokup, to w dużym skrócie sytuacja przedstawiona powyżej, z określeniem rezerwacji nieruchomości. Są jednak sytuacje, w których dochodzi do nieoczekiwanych działań. Często pytamy, a co jeśli właściciel nieruchomości sprzedał ją w tajemnicy? Kiedy nowym nabywcą nieruchomości okaże się obcy, który nie dostąpił prawa pierwokupu, bez zgody i wiedzy osoby upoważnionej, wówczas mowa o zaistniałej szkodzie wymierzonej w taką osobę. Właściciel takiej nieruchomości, a konkretniej były już właściciel będzie musiał odpowiedzieć za szkodę. Jeżeli prawo pierwokupu przysługuje współwłaścicielowi nieruchomości, jego dzierżawcy albo Skarbowi Państwa, a dojdzie do sytuacji, że właściciel sprzeda ją bez wiedzy osobie trzeciej, wówczas ustala się taką samowolną sprzedaż za nieważną.
Wcześniej wspomniany został przykład prawa pierwokupu przez gminy, które dotyczyły nieruchomości wpisanych w rejestr zabytków. Warto także dowiedzieć się, że wedle ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, gmina ma prawo pierwokupu nieruchomości, jakie wcześniej były zakupione od Skarbu Państwa, o ile taka nieruchomość nie służy na cele rolne lub leśne. Podając na konkretnym przykładzie, prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży ziemi rolnej posiada dzierżawca. Nie jest to wyłącznie kaprys osoby dzierżawiącej ziemie uprawne. Osoba ta ma prawo do pierwszeństwa wykupu ziemi, co zostało uwzględnione w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r.
Dzierżawca, który ma prawo pierwokupu i chce z niego skorzystać, w przypadku sprzedaży ziemi i nieruchomości rolnej, musi spełnić określone warunki. W pierwszej kolejności warto wiedzieć, że umowa dzierżawy powinna być zawarta w pisemnej formie. W umowie tej musi być zawarta data, a okres jej wykonywania nie może być krótszy niż 3 lata. Okres karencji jest liczony od daty zamieszczonej na umowie. Nieruchomość rolna powinna również wejść w skład gospodarstwa dzierżawcy. Przy spełnieniu określonych warunków prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Niegdyś instytucja ta znana była pod hasłem Agencji Nieruchomości Rolnych.
Sprawdź nasz skup nieruchomości z problemami
Zasady kupna nieruchomości poprzez skorzystanie z prawa pierwokupu
Kiedy osoba uprawniona, która ma prawo do pierwokupu, decyduje się na taki krok, w odpowiedniej chwili, musi odpowiednio się przygotować. Oczywiście musi być to poprzedzone stosownym oświadczeniem. Osoba taka ma możliwość kupna określonej nieruchomości wedle takich samych warunków, w jakich zostałaby dana nieruchomość sprzedana osobie trzeciej. Prawo do pierwszeństwa kupna nieruchomości musi być okraszone wpisem do Sądu Rejonowego, co naraża nas na koszt w wysokości 150 zł. Aby mieć jasną sytuację związaną z pierwokupem, warto jednak zatroszczyć się o to, aby taki wpis został dokonany przez właściciela nieruchomości.
Są sytuacje, w których istnieje możliwość ominięcia prawa pierwokupu. Jeśli jest to szczególnie uciążliwe dla właściciela, opcją na ominięcie sprzedaży nieruchomości osobie uprawnionej do pierwszeństwa zakupu, jest nic innego, jak umowa darowizny. Jeśli przekazujemy nieruchomość w darowiźnie na przykład bliskiej osobie, prawo pierwokupu przestaje obowiązywać i nie może zostać zrealizowane.