Zakup własnego mieszkania to marzenie wielu osób. Bardzo często jest to decyzja trudna i obarczona pewnym ryzykiem. Aby to ryzyko minimalizować trzeba poznać pewne szczegóły dotyczące kupna mieszkania. Jednym z nich jest właśnie umowa z deweloperem. Jaki jest koszt umowy deweloperskiej? Umowa deweloperska na co zwrócić uwagę? Czy możliwe jest rozwiązanie umowy deweloperskiej? Na wszystkie te pytania odpowiadamy w poniższym artykule.
Czym jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperska to umowa zawierana między deweloperem a nabywcą. Bardzo często podpisywana jest już na etapie planowania budowy albo w trakcie jej trwania. Oznacza to, że inwestor musi poczekać na odbiór aż do zakończenia prac budowlanych, często nawet kilka lat. Umowa deweloperska jest zabezpieczeniem nie tylko dla nabywcy nieruchomości ale także dla dewelopera. Deweloper jest zobowiązany do zakończenia budowy w wyznaczonym terminie a nabywca do ponoszenia określonych w umowie kosztów.
Zupełnie czym innym jest umowa przedwstępna i może zostać podpisana jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Umowa przedwstępna daje możliwość rezerwacji lokalu do czasu uzyskania pieniędzy na jej zakup. Czasami nabywca musi uzyskać kredyt hipoteczny albo najpierw sprzedać swoją poprzednią nieruchomość. Jak wiadomo do tego potrzeba czasu. Podpisanie umowy przedwstępnej jest świetnym rozwiązaniem w takiej sytuacji ale wiąże się też z wniesieniem opłaty rezerwacyjnej.
Umowa deweloperska a przepisy prawa
Tak zwana ustawa deweloperska to ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 roku. Każda umowa z deweloperem musi być zgodna z tą ustawą. Deweloper ma obowiązek przeniesienia prawa własności na nabywcę po zakończeniu prac budowlanych, a nabywca jest zobowiązany do terminowego płacenia zobowiązań na tą nieruchomość. Ustawa ma na celu bardziej efektywną ochronę praw nabywców, jeżeli doszłoby do celowego bądź niezależnego od dewelopera braku możliwości dotrzymania określonych w umowie zobowiązań.
Umowa deweloperska koszt
Koszt umowy deweloperskiej jest zależny od wielu czynników. Przede wszystkim znaczenie ma tu lokalizacja oraz wybór biura notarialnego. Umowa z deweloperem musi zostać podpisana w obecności notariusza i mieć formę aktu notarialnego. Jest to zabezpieczenie szczególnie ważne dla nabywcy. Przy podpisaniu zwykłej umowy możemy ubiegać się tylko o odszkodowanie. Jeżeli interesuje nas umowa deweloperska koszt to musimy pamiętać, że nie jest to tylko opłata notarialna ale również podatek VAT i dodatkowe opłaty sądowe. Wpisanie do księgi wieczystej prawa własności to koszt 200 zł. Warto dodać, że opłaty notarialne ponosi po równo deweloper i nabywca. Jeśli interesuje nas umowa deweloperska koszt największy to taksa notarialna, a jej wysokość zależy od wartości nieruchomości.
Umowa deweloperska na co zwrócić uwagę?
Koszt umowy deweloperskiej jest już mniej więcej znany. Co jeszcze warto wiedzieć? Umowa deweloperska na co zwrócić uwagę? Ważnym elementem jest rachunek powierniczy. Może to być rachunek otwarty albo zamknięty. Rachunek powierniczy zakładany jest przez dewelopera i to na niego trafiają środki wpłacane przez nabywców nieruchomości. To deweloper decyduje czy rachunek powierniczy będzie otwarty czy zamknięty i nabywca ma niewielkie szanse na zmianę rodzaju rachunku. Otwarty rachunek powierniczy daje możliwość przelewania przez bank środków finansowych wpłacanych przez kupujących na konto dewelopera w trakcie budowy. Jest to zdecydowanie lepsze rozwiązanie dla dewelopera i oczywiście najczęściej wykorzystywane. Przy zamkniętym rachunku powierniczym środki finansowe trafiają do dewelopera dopiero po zakończeniu prac budowlanych i przekazaniu lokali ich właścicielom.
Kolejnym ważnym elementem na który warto zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej jest termin odbioru technicznego. Często deweloperzy nie precyzują dokładnie terminu oddania mieszkań, a z perspektywy nabywcy jest to niezwykle ważne. Mając w umowie dokładny termin możemy w dużym wyprzedzeniem zaplanować dalsze prace remontowe i wykończeniowe. Najlepszym rozwiązaniem jest ustalenie konkretnego terminu i ewentualnych kar za jego przekroczenie.
Każda umowa deweloperska przewiduje konkretny harmonogram płatności rat. Najczęściej budowa dzielona jest na 4 etapy, a nabywca płaci należność w 4 ratach. To na co warto zwrócić uwagę to termin płatności ostatniej raty. Najlepszym rozwiązaniem dla nabywcy nieruchomości jest ustalenie terminu ostatniej raty już po odbiorze lokalu albo po przeniesieniu prawa własności. Jeżeli znajdziemy usterki wymagające naprawy dewelopera po wpłaceniu całej wymaganej kwoty to istnieje ryzyko, że deweloper nie będzie się spieszył z ich naprawą. Wpłata ostatniej raty po odbiorze może pomóc uniknąć takich problemów.
Rozwiązanie umowy deweloperskiej
Rozwiązanie umowy deweloperskiej jest możliwe w konkretnych przypadkach. Ustawa pozwala na rozwiązanie umowy deweloperskiej jeżeli deweloper nie dotrzymuje terminów albo stan budynku i lokalu nie jest zgodny z informacjami zawartymi w umowie. Podpisując umowę z deweloperem możemy też wynegocjować inne możliwości odstąpienia od umowy. Dobrym rozwiązaniem jest zawarcie możliwości odstąpienia od umowy za ustaloną opłatą. Standardowa umowa nie przewiduje takiej sytuacji ale warto zwrócić na to uwagę.