Istnieje wiele sposobów na to, aby pozyskać nieruchomość. W pierwszej kolejności na myśl przychodzą wyłącznie sytuacje kupna za gotówkę lub poprzez kredyt hipoteczny. To nie jedyne opcje, z których można skorzystać, aby móc nabyć nieruchomość. Jedną z dróg jest kwestia dziedziczenia, choć oczywiście zwykle te sprawy są bardziej zawiłe i mogą wymagać czasu. Opcją, która jest alternatywą do dziedziczenia, jest umowa dożywocia. Na czym polega? Jak wygląda w praktyce oraz co należałoby wiedzieć o niej? Więcej na ten temat dowiemy się w poniższej części.
Chcesz sprzedać mieszkanie lub dom? Sprawdź nasz skup nieruchomości a także wycenę online
Co to jest umowa o dożywocie?
Umowa dożywocia brzmi dość niepokojąco, jednak jest czymś, co pozwala nabyć nieruchomość, a dożywotnikowi zapewnia spokojną starość. Umowa o dożywocie jest rodzajem umowy cywilnoprawnej regulowanej Kodeksem Cywilnym. Więcej na temat tych regulacji można dowiedzieć się z art.908-916. Z niego też dowiadujemy się, że umowa na dożywocie wygląda następująco: właściciel nieruchomości przenosi prawo własności na nowego nabywcę, który w zamian za to zobowiązuje się zapewnić dożywotnie utrzymanie zbywcy. W myśl tej zasady otrzymuje się nieruchomość, w zamian za to, że zapewniamy opiekę, wyżywienie, dostęp do mediów i opieki medycznej. Osoby, które w ten sposób nabywają nieruchomość, najczęściej decydują się na wspólne mieszkanie z dożywotnikiem (bo właśnie tak nazwany zostaje zbywca nieruchomości po podpisaniu umowy dożywocia).
Metoda ta jest bardzo dobra, jeśli chodzi o więzy rodzinne. Dużo łatwiej jest zajmować się członkiem rodziny niż obcą osobą. W kwestii utrzymania dożywotnika chodzi o zapewnienie mu środków do życia. Należy otoczyć go opieką w zakresie żywienia, ubierania, potrzeb, ale także uwzględnić należy w tym dostęp do opieki zdrowotnej. W świetle prawa, co zostało dokładnie opisane w Kodeksie Cywilnym, w ramach umowy dożywocia nabywca musi przyjąć dożywotnika pod swój dach jako domownika. Osoba ta powinna otrzymać właściwą opiekę. Dożywotnik powinien mieć zagwarantowane żywienie, ubieranie, opał, światło, wodę, lekarstwa, środki czystości, środki higieniczne, czyli wszystko to, co musimy zagwarantować swojej rodzinie do normalnego funkcjonowania.
Co podlega umowie dożywocia?
W umowie o dożywocie przedmiotem tego dokumentu jest nieruchomość. Mowa w zasadzie o każdej nieruchomości gruntowej lub lokalowej. Zapisać w ramach umowy dożywocia można także gospodarstwo rolne, ale także udział we współwłasności. Ponadto trzeba również powiedzieć, że prawo użytkowania wieczystego także jest podstawą umowy dożywocia i można z niego skorzystać.
Umowa dożywocia a darowizna
Kiedy już wiemy, co to jest umowa dożywocia, często kojarzymy ją jak darowiznę. Otóż jest ona czymś zupełnie innym. Darowizna jest jednostronnie zobowiązująca. Osoba obdarowująca ma zobowiązania wobec osoby obdarowanej. Zazwyczaj wygląda to tak, że darowizna nieruchomości oznacza, że właściciel przepisuje prawo własności innej osobie. Nie wymaga to żadnego zadośćuczynienia. W przypadku umowy na dożywocie korzyści są obopólne. Nabywca otrzymuje prawo własności, a zbywca staje się utrzymankiem nowego właściciela nieruchomości.
Jeśli chodzi o wyraźne różnice względem darowizny a umowy o dożywocie, to są one bardziej widoczne względem poniesionych kosztów, ma się na myśli koszt umowy dożywocia i utrzymanie. Oczywiście obdarowany nieruchomością członek rodziny może przyjąć pod swój dach taką dożywotnika, ale jest to tylko i wyłącznie jego dobra wola.
Kolejną kwestią, która także stanowi różnicę pomiędzy tymi dwoma regulacjami, jest kwestia związana z zachowkiem. Zachowek od darowizny jak najbardziej jest respektowany. Nie ma jednak mowy o zachowku w przypadku umowy dożywocia. Osoba, która podpisała umowę o dożywocie, ponosi koszty związane z utrzymaniem dożywotnika. Przy darowiźnie nie ma takich zobowiązań, a wszelkie zachowania mające na celu zaopiekowanie się osobą obdarowywują są wyłącznie dobrowolne. Wbrew pozorom umowa o dożywocie nie jest bezpłatna, a nabywca ponosi określone koszty.
Zobacz też skup hoteli i pensjonatów
Za co odpowiada nabywca w umowie o dożywocie?
Nabywca, który decyduje się podpisać umowę dożywocia z dożywotnikiem ma względem tej osoby określone zobowiązania. Już wcześniej wspominaliśmy, że musi zapewnić mu dożywotnie utrzymanie. Co to dokładnie oznacza? Dożywotnik musi mieć gdzie mieszkać, musi mieć co jeść, w co się ubrać, musi mieć dostęp do podstawowych środków higienicznych, czystości, lekarstw, a na czas choroby musi być odpowiednio otoczony opieką. Jest jeszcze jednak kwestia, która zobowiązuje nabywcę względem dożywotnika. Po jego śmierci nabywca odpowiedzialny jest za pochówek zgodny z miejscowym zwyczajem. W ramach przestrzegania tych zobowiązań nabywca otrzymuje prawo własnościowe. Po śmierci dożywotnika inni członkowie rodziny, którzy w normalnych okolicznościach mogliby wystąpić o zachowek z tytułu dziedziczenia, nie mają w tym konkretnym przypadku takiej możliwości.
Koszty związane z umową dożywocia
Jedną z opcji na lepsze życie w późnej starości jest umowa dożywocia. Koszty, które są ponoszone z tego tytułu, dotyczą nie tylko kwestii utrzymania dożywotnika. Wymagane jest, aby została spisana notarialnie umowa dożywocia. Podatek od takiej umowy to nie jedyny koszt, jaki należy uiścić. Kiedy decydujemy się na podpisanie umowy dożywocia, należy liczyć się z tym, że trzeba będzie ponieść koszty notarialne. W jaki sposób są one liczone i ile kosztuje umowa dożywocia? Wszystko zależy przede wszystkim od wysokości wartości nieruchomości. Stawki dla notariusza wyliczane są w następujący sposób:
- nieruchomość warta w przedziale od 60 000 zł do 1 000 000 zł generują koszt notarialny w wysokości 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
- nieruchomość warta od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł to koszt notarialny w wysokości 47\0 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
- nieruchomości warte więcej niż 2 000 000 zł generują koszt notarialny w wysokości 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł (kwota maksymalna nie może tu być wyższa niż 10 000 zł).
Koszty notarialne to wciąż nie wszystko, występuje jeszcze podatek od umowy dożywocia. Pomimo kosztów notarialnych, które nie prezentują się zbyt obiecująco, trzeba także uwzględnić opłatę podatkową. Umowa dożywocia a podatek w wysokości 2% wartości rynkowej, stanowić może dla nabywcy, bo to on jest odpowiedzialny za opłacenie podatku, nie lada wyzwanie. W twej kwestii wszystko zależne jest od wartości samej nieruchomości.
Chcesz sprzedać nieruchomość z lokatorami? Zobacz skup nieruchomości z lokatorami
W jaki sposób podpisywana jest umowa dożywocia?
Już zdołaliśmy wyjaśnić, że umowa dożywocia podpisywana jest w obecności notariusza. By móc ją podpisać należy okazać się określonymi dokumentami. Przede wszystkim potrzebne są dokumenty potwierdzające tożsamość, a więc dowody osobiste. Wymagane będą także dokumenty związane z potwierdzeniem nabycia nieruchomości. Dożywotnik musi okazać się aktem własności względem określonej nieruchomości. Również zaświadczenie od urzędu skarbowego będzie w tym wypadku wymagane, a mowa konkretniej o potwierdzeniu uregulowania podatku od spadku i darowizn.
Rozwiązanie umowy dożywocia
Osoby, które mają nadzieję na lepsze życie w późnej starości, często decydują się na podpisanie umowy o dożywocie. Daje to nadzieję na lepsze jutro i gwarantuje konieczność opieki nad takimi osobami. Samotność i starość idą ze sobą często w parze i nierzadko starsi ludzie decydują się na taki krok by, swoją jesień życia przeżyć z bliskimi. Można by podejść do tego bez umowy, jednak życie pisze różne scenariusze, a liczne rodzinne konflikty mogą wszystko przekreślać. Umowa na dożywocie jest już dokumentem prawnym, regulowanym przez Kodeks Cywilny, a więc trzeba się stosować do jej zobowiązań. Co, jeśli jedna ze stron będzie chciała się wycofać? Umowy o dożywocie nie da się odwołać. By można było ją rozwiązać, należy wejść na drogę sądową, co oznacza dość trudną i długą drogę. Rozwiązanie umowy dożywocia respektowane jest przez sąd z przyczyn wynikających z braku możliwości wywiązania się ze zobowiązań, ze względu na odległość pomiędzy stronami lub z uwagi na występujące konflikty. W takich okolicznościach sąd zazwyczaj decyduje się na zmianę umowy dożywocia na dożywotnią rentę. Nabywca nie musi wówczas pełnić opieki nad dożywotnikiem, gwarantując mu dożywotnie utrzymanie (wikt i opierunek), lecz wypłaca mu dożywotnią rentę w ustalonej przez sąd wysokości.
Sprawdź nasz skup mieszkań zadłużonych
Śmierć dożywotnika
Na umowę o dożywocie decydują się zwykle osoby starsze, które posiadają prawo własności nieruchomości. Chcą w ten sposób polepszyć swój status, jakość życia, a przede wszystkim chcąc być bliżej najczęściej kogoś z rodziny. Umowa dożywocia oznacza wprowadzenie dożywotnika w grono swojej rodziny. Jest to nowy mieszkaniec, któremu trzeba zapewnić tak samo dobre warunki życia, jak własnej rodzinie, dzieciom, małżonkom. Starsze osoby, które nierzadko wymagają opieki zdrowotnej, chcą w ten sposób dotrwać do końca, licząc na względy spokój i dobre warunki życia. Po ich śmierci w ramach umowy dożywocia nieruchomość należy do nabywcy, który wywiązał się ze zobowiązań.
Ostatnim zobowiązaniem względem dożywotnika jest pogrzeb, który musi wyprawić nabywca nieruchomości. Po śmierci dożywotnika nabywca ma prawo wyłącznie do nieruchomości, lecz nie do przedmiotów, które się w niej znajdują. Wszelkie ruchomości są już respektowane w dziedzinie podziału majątku. Nabywca nie może wobec tego dysponować przedmiotami należącymi do zmarłego, ma jedynie prawo do nieruchomości. Wszelkie dobra pozostałe po zmarłym powinny być rozporządzenie względem dziedziczenia. Jeśli w spadku po zmarłym pozostają zadłużenia, nabywca nie musi się obawiać. Nieruchomość nie będzie brana pod uwagę względem licytacji. Nie ma też konieczności, by spłacać długi dożywotnika, chyba że nabywca jest jego krewnym i jest uwzględniony w roli dziedziczenia. Pod tym względem można się obronić, a konkretniej zrzec się prawa do dziedziczenia. Ponieważ nieruchomość nie będzie brana pod uwagę w tej kwestii (dziedziczenie), bo nabywca podpisał umowę na dożywocie, uwzględnione będą wyłącznie ruchomości i ewentualne zadłużenia.
Zobacz opinie o skupie nieruchomości