Rozważne podejście do zakupu mieszkania powinno wiązać się z przemyśleniami. To w końcu spory wydatek, a zakup nieruchomości traktowany jest jako wydarzenie życia. Podjęcie zbyt pochopnych decyzji może wpłynąć na dalszą przyszłość, dlatego najrozsądniej jest przemyśleć wszystkie za i przeciw. W tych właśnie przemyśleniach sprzymierzeńcem staje się umowa rezerwacyjna, o której więcej dowiedzieć się można z poniższej treści.
Co to jest umowa rezerwacyjna?
Umowa rezerwacyjna to dokument podpisywany między stronami (nabywcą i zbywcą) w celu rezerwacji mieszkania. W treści umowy znajdziemy dokładny okres rezerwacji mieszkania, co stronie kupującej daje czas na zastanowienie się nad swoją decyzją. To właśnie spokojne przemyślenia, jakie umożliwia umowa rezerwacyjna, stają się kluczowym zadaniem tej umowy.
Umowę rezerwacyjną może podpisać nie tylko deweloper ze swoim klientem, w celu rezerwacji mieszkania czy budynku wolnostojącego, ale także właściciele mieszkań z rynku wtórnego. Mało tego, umowa rezerwacyjna mieszkania to nie jedyna opcja, można również podpisać umowę rezerwującą ruchomości. Rodzaj tej umowy określa wyłącznie rezerwację danej nieruchomości na określony czas. Dla strony nabywającej oznacza to, że mieszkanie, nad którego zakupem zastanawiają się zainteresowane osoby, zostanie na dany okres zarezerwowane i wyłączone z oferty. Deweloper na okres trwania umowy powinien wykluczyć daną nieruchomość z ofert sprzedażowych. Z pewnością w tym czasie nie może dojść do sprzedaży tej nieruchomości innym zainteresowanym. Umowa rezerwacyjna jest wiążąca, choć nie oznacza to, że dojdzie do zakończenia transakcji poprzez kupno nieruchomości. To, że ktoś rezerwuje mieszkanie, wcale nie oznacza, że się na nie zdecyduje. Umowa rezerwacji mieszkania jest więc traktowana jako umowa wyłączenia ze sprzedaży na określony czas lokalu mieszkalnego.
Możliwość podpisania takiej umowy jest dość świeżą opcją, dawniej rynek nieruchomości nie był regulowany tego typu umowami, a opcja rezerwacji mieszkania była kwestią umowną i nie zawsze możliwą. Tylko i wyłącznie z dobrej woli dewelopera mogli korzystać potencjalni kupujący, którzy chcieli zarezerwować lokal. Obecnie coraz więcej osób podpisuje tego typu umowy, aby zwyczajnie dać sobie ten dodatkowy czas do rozmyślań. Może się zdarzyć, że nieruchomość spełnia oczekiwania, ale kupujący chcą przemyśleć, czy uda im się wygospodarować odpowiedniej wysokości środki na ten cel. Może też się okazać, że mieszkanie z początku spełnia oczekiwania kupujących, ale w późniejszym czasie trafią na lepszą ofertę. Umowa rezerwacji mieszkania tak naprawdę nie jest w żaden sposób z obowiązującym dokumentem. Co najważniejsze nie jest to umowa zobowiązująca ani stronę kupującą do zakupu nieruchomości, ani dewelopera do jej sprzedaży.
Umowa rezerwacyjna – czego dotyczy?
Umowa związana z rezerwacją może dotyczyć nie tylko nieruchomości w stanie deweloperskim. Czego może dotyczyć umowa rezerwacyjna? Rynek wtórny, w którym znajdą się liczne propozycje mieszkań, może zaoferować rezerwację mieszkań. Umowy rezerwacyjne mogą także dotyczyć kupna mieszkań używanych. Jak się okazuje, nie tylko kwestii kupna nieruchomości może dotyczyć ten rodzaj umowy. Umowę rezerwacyjną spisać można na zakup mieszkania, wynajem mieszkania, domów wolnostojących, lokali handlowych i usługowych, ale również na działki czy nawet samochód. Nie należy też mylić umowy rezerwacyjnej z umową podpisywaną przedwstępnie. Pomimo tego, warto wiedzieć, że umowa dotycząca rezerwacji nieruchomości może być podpisywana w dwóch wydaniach. Możemy podpisać zwykłą umowę rezerwacji mieszkania, a także umowę rezerwacyjną z elementami umowy przedwstępnej, która jest już bardziej zobowiązująca.
Umowa rezerwacyjna z elementami przedwstępnej
Podpisanie umowy rezerwacyjnej z elementami umowy przedwstępnej dotyczy już bardziej radykalnych działań, co prowadzi do poważniejszych konsekwencji. Jest to rodzaj umowy zbliżony do umowy przedwstępnej, która zwiastuje konieczność kupna nieruchomości. Dokument ten traktowany jest jako rodzaj obietnicy zawarcia umowy deweloperskiej czy umowy sprzedaży. O ile z umowy rezerwacyjnej możliwe jest wycofanie się, tak w tym przypadku nie jest to takie proste. Umowa rezerwacyjna a przedwstępna wygląda zupełnie inaczej. Umowa przedwstępna wymusza konkretne działanie, a konkretniej zakup nieruchomości w określonym czasie. Umowa rezerwacyjna, jeśli dobiega końca, nie wiąże się z żadnymi konsekwencjami dla nabywców.
Jak wygląda umowa rezerwacyjna?
Umowa rezerwacyjna na mieszkanie zawierana jest pisemnie, w innym wypadku jest nieważna. Regulowane jest to przepisami dotyczącymi nowej ustawy deweloperskiej, która weszła w życie w lipcu 2022 r. W tejże umowie muszą znaleźć się takie informacje jak: dane osobowe stron podpisujących umowę, miejsce i data podpisania dokumentu, a także cena nieruchomości. W niektórych przypadkach rezerwacja nieruchomości wymaga uiszczenia tzw. opłaty rezerwacyjnej, co również powinno być zawarte w umowie rezerwacyjnej. Ponadto dokument ten musi też zawierać konkretne informacje dotyczące okresu rezerwacji. Oznacza to, że w tym czasie, mieszkanie, którego dotyczy umowa rezerwacyjna, jest wyłączone ze sprzedaży, do czego zobowiązuje się deweloper lub właściciel.
Opłaty rezerwacyjne
Zastanawiające jest to, jaką kwotę należy uiścić względem rezerwacji mieszkania. Ustalono, że wysokość opłaty rezerwacyjnej nie powinna przekraczać 1% wartości mieszkania. Trzeba wiedzieć, że kwota ta nie może trafić na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Oznacza to, że opłatę rezerwacyjną należy przelać na rachunek bankowy dewelopera. Dzięki temu zwrot pieniędzy odbywa się bez większych przeszkód. W momencie zawarcia umowy rezerwacji mieszkania, deweloper po otrzymaniu kwoty rezerwacyjnej zobowiązany jest do przelania pieniędzy na mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Zwrot opłaty rezerwacyjnej
Są sytuacje, w których opłata rezerwacyjna jest zwracana nabywcy. W momencie, gdy nabywca otrzymał negatywną decyzję związaną z udzieleniem kredytu, deweloper musi zwrócić osobie wpłacone pieniądze z tytułu rezerwacji lokalu. Być może po weryfikacji, bank ustalił, że osoba ta nie ma wystarczającej zdolności kredytowej, wówczas deweloper powinien zwrócić pieniądze niedoszłemu nabywcy. Zwrot podlega także sytuacji, gdy deweloper nie wykonał zobowiązań uwzględnionych w umowie. Także, gdy zmieniły się informacje dotyczące nieruchomości, bez poinformowania osoby rezerwującej, jest sytuacją, w której natychmiastowy zwrot kwoty wpłaconej na rachunek dewelopera jest konieczny.
Na co zwracać uwagę?
Podpisanie każdej umowy wymusza na stronach dokładne przejrzenie dokumentu. Kiedy podpisujemy umowę, trzeba sprawdzić, czy wszystkie dane są poprawne, a w przypadku umowy rezerwacyjnej warto zwrócić uwagę również na to, na jak długi czas jest podpisywany ten dokument. Zazwyczaj okres rezerwacji nie jest długi, przeważnie dotyczy to kilku lub kilkunastu dni. Wszystkie wątpliwe i niejasne treści warto omówić z drugą stroną.
Najważniejsze, prócz sprawdzenia poprawności danych, jest także to, aby zorientować się, jaki rodzaj umowy rezerwacyjnej podpisujemy. Trzeba wiedzieć, czy podpisywana umowa rezerwacji mieszkania nie posiada czasem elementów umowy przedwstępnej, ponieważ jest spora różnica pomiędzy taką umową a zwykłą umową rezerwacyjną. Łatwo się w tym pogubić, dlatego podczas podpisywania umowy warto zadbać o jasność umysłu, a w razie wątpliwości o wszystko zapytać dewelopera. Nie opłaca się udawanie, że treść umowy jest zrozumiała, skoro ma się wątpliwości.