Lublin to jedno z większych miast Małopolski, które w ostatnim czasie przechodzi prawdziwy rozkwit gospodarczy. Lublin stale przyciąga nowych mieszkańców dzięki rozwijającemu się szkolnictwu wyższemu, poprawą warunków zatrudnienia, a także poprzez dobrą sieć komunikacyjną i wiele wysokiej jakości lokali gastronomicznych. Z tego powodu do Lublina nieustannie napływają studenci i nowi mieszkańcy, którzy decydują się na zamieszkanie właśnie w tym mieście. Napływ nowej ludności zdecydowanie napędza rozwój regionu w zakresie tworzenia nowych miejsc pracy oraz rozbudowywania dzielnic mieszkalnych. Rynek nieruchomości w Lublinie, zarówno pierwotny jak i wtórny, rozwija się w zastraszającym tempie, dzięki czemu każdy zainteresowany nabyciem mieszkania w Lublinie znajdzie dla siebie odpowiednie miejsce do życia.
W obecnych czasach niestety niewiele osób stać na kupno mieszkania za gotówkę. Ceny nieruchomości znacznie podrożały, a zarobki ludzi nie nadążają za ciągle wzrastającymi cenami mieszkań. Z tego powodu dla wielu osób koniecznością może być zakup nieruchomości na kredyt. Jednym z najczęstszych rozwiązań jest pożyczenie brakującej kwoty pieniędzy od banku poprzez zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Ta forma kredytowania charakteryzuje się tym, że jej zabezpieczeniem jest zakupiona w ramach kredytu nieruchomość. W razie potencjalnych problemów z wypłacalnością kredytobiorcy bank ma prawo do przejęcia nieruchomości i spłaty należności za pomocą środków uzyskanych z jej sprzedaży. Istnieje kilka rodzajów kredytów hipotecznych, a każdy z nich cechuje się nieco innymi właściwościami. Cechą wspólną kredytu hipotecznego jest jednak konieczność wykonania wyceny nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności bankowych. Zanim bank zdecyduje się na pożyczenie kredytobiorcy określonej kwoty – musi najpierw dokładnie zapoznać się z wartością nieruchomości, która ma zostać obciążona hipoteką. Wartość nieruchomości w tym celu musi zostać określona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który w toku postępowania sporządzi operat szacunkowy będący oficjalnym dokumentem świadczącym o przeprowadzonej wycenie nieruchomości. Banki zazwyczaj współpracują z konkretnymi rzeczoznawcami majątkowymi, ale niekiedy zezwalają kredytobiorcy na przedstawienie operatu szacunkowego sporządzonego przez wybranego przez klienta rzeczoznawcę majątkowego. Mimo to dany rzeczoznawca majątkowy i tak musi zostać zaakceptowany przez bank, ponieważ rzadko kiedy bank zaakceptuje dokument od nieznanego mu rzeczoznawcy majątkowego. Z tego względu należy dowiedzieć się, czego oczekuje bank, w którym kredytobiorca ubiega się o przyznanie kredytu hipotecznego, aby nie narażać się na zbędne koszty związane z koniecznością wykonywania powtórnej wyceny nieruchomości u innego rzeczoznawcy majątkowego.
Nie zawsze jednak korzystanie z profesjonalnej wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego jest konieczne. W niektórych sytuacjach można próbować dokonać wyceny nieruchomości na własną rękę poprzez analizę rynku i porównanie zbliżonych ofert w podobnej okolicy. Taka wycena nieruchomości przeprowadzona samodzielnie jest zdecydowanie tańsza, ale za to obarczona jest dużym błędem wynikającym z niedostatecznej wiedzy na temat mechanizmów porównawczych i braku dostępu do odpowiednich narzędzi. Własnoręczna wycena nieruchomości Lublin to dobre rozwiązanie tylko wówczas, gdy wykonywana jest na prywatny użytek właściciela. Przyda się w momencie zakupu ubezpieczenia nieruchomości, ponieważ do zawarcia umowy wystarczą jedynie orientacyjne dane. Na wysokość składki ubezpieczenia mają różne czynniki, w tym wartość danej nieruchomości. Dlatego warto jak najdokładniej dokonać wyceny swojej nieruchomości przed zawarciem polisy, aby nie narażać się na zawyżenie składki czy wypłatę za niskiego odszkodowania w przypadku wystąpienia szkody.
W przypadku chęci sprzedaży mieszkania wykonanie wyceny nieruchomości jest niezbędne. Z pozoru może wydawać się, że wycena mieszkania na własną rękę przez sprzedawcę jest dostatecznie dobrym rozwiązaniem, ale często w praktyce okazuje się, że kwoty obliczone przez właścicieli są znacznie zaniżone. Dlatego też warto zlecić wycenę nieruchomości profesjonalnemu rzeczoznawcy majątkowemu, aby nie narażać się na straty finansowe wynikające z nieodpowiedniego wyliczenia wartości nieruchomości. Nieruchomości w dobrym stanie sprzedawane po zaniżonych cenach bardzo szybko znajdą kupców, a naprawienie swojego błędu i odzyskanie pieniędzy po finalizacji transakcji będzie wówczas niemożliwe.
Rzeczoznawca majątkowy – kim jest i na czym polega jego praca?
Rzeczoznawca majątkowy to osoba, która posiada odpowiednią wiedzę uprawniającą do wykonywania wyceny nieruchomości. Uprawnienia do wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego nadawane są przez Ministra Rozwoju i Technologii. Przepisy prawa określające wymagania niezbędne do otrzymania tego tytułu zawarte są w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Wymagania to niekaralność, wykształcenie wyższe i studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości i odpowiednia praktyka zawodowa. Nadanie uprawnień poprzedza egzamin państwowy potwierdzający posiadane przez rzeczoznawcę majątkowego umiejętności. Zgodnie z prawem tytuł rzeczoznawcy majątkowego podlega ochronie prawnej i może posługiwać się nim jedynie osoba posiadająca specjalne uprawnienia. Mimo to na rynku nieruchomości nie brakuje oszustów, którzy nie posiadają specjalnych kwalifikacji, a mimo to prowadzą wycenę nieruchomości, za co grozi im nawet 50 tysięcy złotych grzywny. Dokumenty sporządzone przez osoby bez uprawnień nie mają jednak żadnej mocy prawnej i nie mogą być podstawą do otrzymania kredytu hipotecznego. Nie warto także tracić pieniędzy na taką usługę, ponieważ jej jakość merytoryczna może budzić wątpliwości. Dlatego przed podpisaniem umowy z rzeczoznawcą majątkowym należy dokładnie prześwietlić jego działalność i upewnić się, że jest to wykwalifikowana osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia. W publicznym Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonym przez Ministra Rozwoju i Technologii, wpisani są wszyscy uprawnieni rzeczoznawcy majątkowi. Najlepiej, gdyby dany rzeczoznawca majątkowy zrzeszony był w Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
Główną usługą oferowaną przez rzeczoznawcę majątkowego jest wykonanie tak zwanego operatu szacunkowego. Jest to wiążący dokument przedstawiający postępowanie wyceny danej nieruchomości. Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego dokładnie określa jakie informacje muszą znaleźć się w operacie szacunkowym. W dokumencie tym w sposób jasny i przejrzysty muszą zostać zawarte informacje dotyczące przebiegu wyceny, sposobu określenia jej wartości w odniesieniu do przepisów prawnych oraz cel i zakres przeprowadzonej wyceny. Wymagane elementy, które muszą znaleźć się w operacie szacunkowym:
- Określenie przedmiotu i zakresu wyceny – zawiera wszelkie informacje na temat wycenianej nieruchomości, jak jej lokalizacja, przeznaczenie czy prawo własności.
- Określenie celu wyceny – najczęściej spotykane cele to sprzedaż, zabezpieczenie wierzytelności oraz egzekucja nieruchomości. Jest to ważny punkt, ponieważ dany operat szacunkowy będzie mógł być wykorzystywany jedynie w celu, dla którego został sporządzony.
- Podstawa formalna wyceny i źródła danych o nieruchomości – czyli inaczej umowa o dzieło w przypadku zlecenia wyceny przez osobę fizyczną i inwestora, ale także postanowienie sądy lub komornika o powołaniu biegłego sądowego. Nie każdy rzeczoznawca może pełnić funkcję biegłego sądowego, ponieważ w tym celu niezbędne jest posiadanie specjalnych uprawnień nadanych przez odpowiednią jednostkę prawną. W tym punkcie określone zostają także dokumenty, z których czerpane były dane dotyczące danej nieruchomości. Dokumenty te mogą zostać dostarczone przez właściciela nieruchomości lub rzeczoznawca majątkowy może uzyskać do nich dostęp własnoręcznie.
- Istotne daty dla określenia wartości nieruchomości – jak na przykład data sporządzenia wyceny czy data oględzin, ale także data, na którą przyjęto dany poziom cen. Wartość nieruchomości podlega powiem korekcie, która zależy między innymi od daty, od której obowiązywać ma dany operat szacunkowy.
- Opis stanu nieruchomości – zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, w operacie szacunkowym muszą być zawarte dane dotyczące stanu zagospodarowania nieruchomości, jej statusu prawnego, stanu technicznego, wyposażenia oraz otoczenia. Informacje te niezbędne są do prawidłowo przeprowadzonej wyceny.
- Określenie przeznaczenia nieruchomości – od tego punktu zależy dobór metody analitycznej użytej przez rzeczoznawcę do dokonania wyceny nieruchomości. Przeznaczenie nieruchomości określane jest na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości.
- Rodzaj, metoda i technika szacowania wartości nieruchomości – rzeczoznawca majątkowy sam dobiera odpowiednią metodę do danej sytuacji. Wyróżnia się cztery różne metody wyceny: porównawczą, dochodową, kosztową i mieszaną. W praktyce najczęściej wykorzystywana jest metoda porównawcza.
- Analiza rynku nieruchomości – dokładna analiza rynku nieruchomości niezbędna jest do prawidłowo dokonanej wyceny. W tym punkcie rzeczoznawca majątkowy określa parametry danego rynku, jego mocne i słabe strony i wskazuje odpowiednie tendencje mające wpływ na ostateczną kwotę wyceny wartości nieruchomości.
- Wynik wyceny – poparty odpowiednimi obliczeniami, które doprowadziły do otrzymania danego wyniku. To najważniejszy punkt dla właściciela nieruchomości, ponieważ stanowi podsumowanie pracy rzeczoznawcy majątkowego i informuje o kwocie wartości danej nieruchomości.
Sporządzenie operatu szacunkowego to jednak nie jedyny element pracy rzeczoznawcy majątkowego. Jego zadaniem jest także wykonywanie ekspertyz w zakresie rynku nieruchomości i efektywnego inwestowania, a także usługi świadczone bakom i indywidualnym inwestorom w zakresie wyceny środków inwestycyjnych i rynku nieruchomości. Ważną kwestią jest to, że rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do przestrzegania etyki zawodowej i dochowania tajemnicy zawodowej, co zapewnia klientom poczucie bezpieczeństwa, że ich dane nie ujrzą światła dziennego. Za nieprzestrzeganie zasad etyki zawodowej rzeczoznawca podlegać może karom dyscyplinarnym, począwszy od upomnienia aż po zawiedzenie uprawnień na okres kilku lat.
Przeczytaj również: Skup gruntów rolnych
Wycena nieruchomości – niezbędne dokumenty
Zazwyczaj właściciel proszony jest przez rzeczoznawcę majątkowego o dostarczenie jak największej ilości posiadanych dokumentów dotyczących danej nieruchomości. Znacznie skróci to czas przygotowania operatu szacunkowego oraz może nieco obniżyć koszty wyceny nieruchomości, ponieważ rzeczoznawca majątkowy nie będzie musiał sam zajmować się ich skompletowaniem. Niezbędne do wyceny nieruchomości dokumenty to:
- Odpis z księgi wieczystej nieruchomości
- Wypis z rejestru gruntów z mapką sytuacyjną
- Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
- Mapa ewidencyjna działki
- Pozwolenie na użytkowanie budynku
Powyżej wymienione dokumenty stanowią jedynie wykaz pism, o której najczęściej proszeni są właściciele nieruchomości. W zależności od charakteru wyceny, rzeczoznawca może potrzebować jeszcze innych dokumentów, o których przygotowanie zostanie poproszony klient.
Wycena nieruchomości Lublin – ile czasu trwa i jaki jest jej koszt?
Proces sporządzenia operatu szacunkowego zazwyczaj trwa od kilku do kilkunastu dni i zależy od kilku czynników. Wycena mieszkania zajmuje zazwyczaj nie dłużej niż 3-4 dni, a domy wyceniane są w ciągu 5-6 dni. Jeśli wycena nieruchomości wykonywana jest na potrzeby postępowania komorniczego, należy liczyć się z tym, że skompletowanie niezbędnych dokumentów sądowych może zająć większą ilość czasu. Wtedy czas oczekiwania na sporządzenie operatu szacunkowego może wynosić nawet kilka miesięcy. Innym czynnikiem wpływającym na czas oczekiwania na wycenę nieruchomości jest dostępność samego rzeczoznawcy majątkowego Największy wpływ na czas potrzebny do sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego ma zawiłość danej sprawy i status prawny nieruchomości. Im bardziej skomplikowana do przeprowadzenia będzie wycena, tym więcej czasu zajmie rzeczoznawcy analiza niezbędnych dokumentów i rynku nieruchomości w danym regionie. Jeśli właściciel nieruchomości nie dostarczył rzeczoznawcy wszystkich niezbędnych dokumentów to może to także wpłynąć na wydłużenie czasu analizy. Wtedy rzeczoznawca zmuszony będzie ubiegać się o wgląd do dokumentów na własną rękę, co nie tylko zwiększy czas trwania wyceny, ale wpłynie także na cenę usługi. W Lublinie działa wiele firm zajmujących się profesjonalną wyceną nieruchomości, ale mimo to należy liczyć się z faktem, że w okresie zwiększonego popytu na rynku nieruchomości, rzeczoznawcy majątkowi mogą mieć kolejkę oczekujących klientów i czas sporządzenia operatu szacunkowego może znacznie się wydłużyć. Biorąc pod uwagę powyższe argumenty, ze zgłoszeniem się do rzeczoznawcy majątkowego w celu wyceny nieruchomości nie można zwlekać.
Nie da się jednoznacznie określić koszty wykonania wyceny nieruchomości w Lublinie, ponieważ na ostateczną cenę usługi wpływ na wiele różnych czynników. Uśrednione kwoty wykonania średnio skomplikowanej wyceny nieruchomości w Lublinie to:
- Wycena mieszkania – około 800 zł
- Wycena domu jednorodzinnego – około 1000 zł
- Wycena kamienicy– około 1300 zł
- Wycena budynku wielorodzinnego – około 3500 zł
- Wycena willi – około 4000 zł
Wycena nieruchomości online – na czym polega?
W internecie dostępnych jest wiele serwisów oferujących darmową wycenę nieruchomości online. Mimo, że taka wycena nie ma wartości prawnej bądź urzędowej, to stanowi ona dobry wskaźnik do określenia przybliżonej wartości nieruchomości. Zazwyczaj wycena nieruchomości online wykonywana jest za darmo na podstawie pierwszorzędnych cech dotyczących danej nieruchomości podanych przez właściciela w krótkiej inernetowej ankiecie. Wycena mieszkania online działa na podstawie narzędzia porównawczego, które w ciągu chwili jest w stanie zanalizować tysiące ogłoszeń o sprzedaży mieszkań z różnych portali internetowych. Następnie oferty porównywane są ze sobą, a ostateczna kwota wartości nieruchomości określana jest na podstawie zbliżonych parametrów nieruchomości w podobnej okolicy. Taki kalkulator wartości nieruchomości daje zdecydowanie lepsze i bardziej wiarygodne wartości, niż gdyby właściciel próbował wycenić swoją nieruchomość na własną rękę. Aby oszacowana kwota wartości nieruchomości była jak najbardziej zbliżona do rzeczywistości, to niezbędne jest podanie w ankiecie jak najbardziej szczegółowych danych dotyczących analizowanej nieruchomości. Niezbędne dane to adres mieszkania lub domu oraz jego parametry, takie jak powierzchnia, ilość pokoi czy liczba pięter. Ważne dla kalkulatora nieruchomości będą także dane dotyczące roku budowy budynku, a także innych udogodnień jak balkony, garaże czy piwnice. Oczywiście wyliczona przez internetowy kalkulator wartość nieruchomości to jedynie przybliżona kwota, ale jest to już dostatecznie dokładna informacja, aby na jej podstawie zdecydować się zawrzeć ubezpieczenie czy zdecydować się wystawić nieruchomość na sprzedaż. Niestety na podstawie darmowej wyceny nieruchomości online nie ma możliwości otrzymania kredytu hipotecznego, dlatego nie jest to narzędzie idealne dla każdego.
Sprawdź nasz skup nieruchomości