Oszacowanie wartości nieruchomości jest niezbędne dla wielu przedsięwzięć, w tym finansowania, notowań sprzedaży, analiz inwestycyjnych, ubezpieczeń majątkowych i podatków. Jednak dla większości ludzi, określenie ceny wywoławczej lub zakupu kawałka nieruchomości jest najbardziej użytecznym zastosowaniem wyceny nieruchomości.
Podstawowe pojęcia związane z wyceną nieruchomości w Gdańsku
Technicznie rzecz ujmując, wartość nieruchomości definiuje się jako bieżącą wartość przyszłych korzyści wynikających z posiadania danej nieruchomości. W przeciwieństwie do wielu dóbr konsumpcyjnych, które są szybko zużywane, korzyści z nieruchomości są zazwyczaj osiągane w dłuższym okresie czasu. Dlatego przy wycenie nieruchomości należy brać pod uwagę trendy ekonomiczne i społeczne, a także kontrole i regulacje urzędowe oraz warunki środowiskowe, które mogą wpływać na wartość nieruchomości w Gdańsku, przykładem może być odległość od gdańskiej plaży, im bliżej będzie znajdować się nieruchomość tym wyższa może być jej wartość.
Wartość a koszt i cena
Wartość nieruchomości niekoniecznie jest tożsama z kosztem lub ceną, dlatego wycena mieszkania jest tak ważna. Koszt odnosi się do rzeczywistych wydatków – na przykład na materiały lub pracę budowlaną. Z kolei cena to kwota, jaką ktoś za coś płaci. Chociaż koszt i cena mogą wpływać na wartość, nie determinują jej. Cena sprzedaży nieruchomości może wynosić 500 000 zł, ale wartość może być znacznie wyższa lub niższa. Na przykład, jeśli nowy właściciel znajdzie w domu poważną wadę, taką jak wadliwy fundament, wartość domu może być niższa niż cena. W związku z tym wycena nieruchomości jest szczególnie ważna przy kupnie czy sprzedaży.
Wartość rynkowa
Wycena nieruchomości to opinia lub szacunek dotyczący wartości konkretnej nieruchomości na określony dzień. Raporty z wyceny nieruchomości są wykorzystywane przez firmy, agencje, osoby prywatne, inwestorów i firmy hipoteczne przy podejmowaniu decyzji dotyczących transakcji na rynku nieruchomości. Celem operatu szacunkowego jest określenie wartości rynkowej nieruchomości – najbardziej prawdopodobnej ceny, jaką dana nieruchomość uzyska na konkurencyjnym i otwartym rynku.
Cena rynkowa, czyli cena, po której nieruchomość faktycznie się sprzedaje, nie zawsze odzwierciedla wartość rynkową. Na przykład, jeśli sprzedający znajduje się pod przymusem z powodu zagrożenia przejęciem lub jeśli prowadzona jest sprzedaż prywatna, nieruchomość może zostać sprzedana poniżej wartości rynkowej.
Metody wyceny nieruchomości Gdańsk
Istnieje kilka różnych metod wyceny nieruchomości, jednak te trzy są najczęściej stosowane:
- Metoda porównania rynkowego: Porównuje się wycenianą nieruchomość z innymi podobnymi nieruchomościami, które zostały ostatnio sprzedane w danym obszarze.
- Podejście dochodowe lub inwestycyjne: Podejście dochodowe lub inwestycyjne analizuje, jak duży dochód generuje lub może potencjalnie generować wyceniana nieruchomość.
- Podejście kosztowe: Analizuje, ile kosztowałoby wybudowanie równoważnej nieruchomości.
Każda z metod wyceny jest niezależna od pozostałych, co oznacza, że rzeczoznawca, aby określić wartość danej nieruchomości, będzie stosował przeważnie tylko jedno podejście jednocześnie, a nie kombinację wszystkich trzech metod, aby prawidłowo wycenić nieruchomość. Stosowana metoda może być podyktowana przez danego kredytodawcę (jeśli potrzebujemy wyceny do uzyskania kredytu). Każde z tych podejść może prowadzić do całkiem różnych wycen, dlatego ważne jest, aby wiedzieć, jaką metodę wyceny stosuje wybrany kredytodawca. Różne metody wyceny są stosowane w różnych sytuacjach.
Czasami w raportach podawana jest więcej niż jedna wartość wyceny, szczególnie w przypadku komercyjnych kredytów hipotecznych, gdzie wycena porównawcza jest stosowana jako rozwiązanie awaryjne, jeśli zmieni się sposób wykorzystania budynku do celów inwestycyjnych.
Preczytaj również o skup działek
Wycena nieruchomości – podejście oparte na porównaniu rynkowym
Jeśli ktoś zupełnie początkujący chciałby w przybliżeniu określić wartość swojego domu przed wprowadzeniem go na rynek, co by zrobił? Wszedłby do internetu i sprawdził, za ile sprzedano podobne nieruchomości w pobliżu (najłatwiej poprzez wpisanie frazy ,,sprzedaż/wycena nieruchomości Gdańsk” z dopiskiem ulicy) i wystawił swoją nieruchomość za podobną kwotę. Tak właśnie, w dużym uproszczeniu, działa metoda wyceny porównawczej. Jest to najłatwiejszy sposób wyceniania nieruchomości online.
Przeciętna rynkowa wycena porównawcza określi wartość nieruchomości na podstawie cen innych mieszkań na tej samej ulicy lub cen innych nieruchomości o podobnej wielkości i w podobnym stanie z najbliższej okolicy. Wartość zostanie skorygowana w zależności od różnic, takich jak wielkość, specyfikacja i stan wycenianej nieruchomości. Można również uwzględnić inne zmienne, takie jak podaż i popyt na lokalnym rynku nieruchomości w danym czasie lub dostępność finansowania.
Oczywiście żadne dwie nieruchomości nie są dokładnie takie same. Nieruchomości A i B mogą być tej samej wielkości i znajdować się przy tej samej ulicy, ale nieruchomość A może mieć piękny widok na morze, podczas gdy nieruchomość B może mieć raczej nieciekawy widok na inne domy. Dlatego okolica i widok mają tak duży wpływ na wycenę mieszkania w Gdańsku, w końcu widok na morze jest o wiele bardziej atrakcyjny.
Dlatego właśnie rzeczoznawcy starają się znaleźć kilka porównywalnych nieruchomości, które pomogą im określić godziwą wartość rynkową, a nie tylko jedną czy dwie. Jeśli istnieje jeden problem związany z podejściem opartym na porównaniach rynkowych, to jest on następujący: aby uzyskać dokładną wycenę, trzeba wykonać dużą liczbę porównywalnych nieruchomości, dlatego wycena mieszkania tą metodą może być czasochłonna. Szczególnie gdy wycena będzie dotyczyć unikalnej nieruchomościami, wycena nieruchomości praktycznie na samej plaży w Gdańsku, może być utrudniona, gdyż znalezienie wystarczającej liczby dokładnych porównywalnych danych rynkowych stanowi wyzwanie.
Wycena mieszkania – podejście dochodowe lub inwestycyjne
Zamiast patrzeć na wartość murowaną nieruchomości, ta metoda wyceny traktuje nieruchomość jako biznes przynoszący dochód. Dlatego w niej skupiamy się na dochodzie, a nie na porównywalnych danych.
Podejście dochodowe opiera się na założeniu, że im wyższy potencjał dochodowy nieruchomości, tym więcej kupujący jest skłonny za nią zapłacić. Wycena dochodowa lub inwestycyjna nieruchomości może być wyższa lub niższa niż rynkowa wartość porównawcza nieruchomości – często może być wyższa.
Najlepszym sposobem na opisanie, jak ta metoda wyceny działa w praktyce, jest przykład. Załóżmy, że każde z czterech mieszkań w małym bloku w Gdańsku jest wynajmowane za 2 500 zł miesięcznie. Daje to roczny dochód brutto z wynajmu w wysokości 120 000 zł. Teraz, na podstawie wyceny nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy zastosuje dwa pojęcia, aby uzyskać wycenę tej nieruchomości w oparciu o dochód:
- Dyskonto, które jest stosowane do dochodu brutto w celu uzyskania
realistycznego obrazu dochodu netto. Dyskonto zależy ono od wielu czynników, takich jak jakość nieruchomości, aktualna sytuacja na rynku najmu, lokalizacja, koszty oraz prawdopodobieństwo, że jeden lub wszystkie lokale mogą stać puste bez najemców przez pewien czas (okres pustostanu). Zasadniczo, im niższe dyskonto, tym lepsza nieruchomość.
- Zwrot z inwestycji, którego inwestor może oczekiwać, wyrażony w
procentach. Aby określić stopę zwrotu, rzeczoznawca majątkowy przyjrzy się porównywalnym nieruchomościom, lokalnym dochodom z wynajmu podobnych mieszkań, popytowi na lokalnym rynku itd. W ruchliwym mieście takim jak Gdańsk, gdzie jest dużo najemców, stopa kapitalizacji będzie wyższa niż na wsi, gdzie popyt na mieszkania jest mniejszy.
Aby obliczyć wycenę dochodową, rzeczoznawca weźmie zdyskontowany dochód netto z wynajmu i podzieli go przez stopę kapitalizacji. W ten sposób można szybko wycenić nieruchomość w Gdańsku używając metody dochodowej.
Wycena nieruchomości – podejście kosztowe
Trzecie podejście, o którym należy pamiętać, nie uwzględnia ani dochodu generowanego przez nieruchomość, ani lokalnego porównywania nieruchomości w okolicy.
Metodę kosztową w wycenie nieruchomości stosuje się w celu ustalenia kosztów zastąpienia wycenianej nieruchomości nową – która będzie mniej więcej taka sama. Metoda ta jest powszechnie stosowana dla celów odtworzenia budynku w ramach ubezpieczenia (gdyby budynek spłonął, ile kosztowałoby zastąpienie budynku w tym miejscu?), ale może być również użyteczna w przypadku zupełnie nowych budynków, planowanych budów i wyjątkowych nieruchomości, które nie mają lokalnych obiektów porównywalnych i nie generują dochodu, więc trudno jest je wycenić poprzednimi metodami.
Stosując podejście kosztowe, rzeczoznawca bierze pod uwagę szacunkową wartość gruntu oraz koszt odtworzenia budynku jako nowego (pomniejszony o amortyzację, np. zużycie).
Wycena mieszkania online Gdańsk
Kolejną z metod może być wycena online. Wymaga ona znalezienia kalkulatora wyceny mieszkań, wystarczy wpisać ,,wycena mieszkania online Gdańsk”, żeby w naszej przeglądarce internetowej pojawiło się wiele możliwości wyceny nieruchomości online.
Narzędzia do wyceny nieruchomości online korzystają z historycznych i najnowszych dostępnych danych publikowanych przez urzędy. Często podstawowe dane wykorzystywane do wyceny mieszkania online to dane uzyskane od notariuszy rejestrujących rzeczywiste ceny sprzedaży nieruchomości. W związku z tym można założyć, że wyceny mieszkań online wskazuje godziwą wartość rynkową nieruchomości (tj. szacunkową wartość rynkową nieruchomości na podstawie tego, ile kupujący, który posiada odpowiednią wiedzę i chęci oraz nie jest poddawany presji, prawdopodobnie zapłaciłby sprzedającemu, który posiada odpowiednią wiedzę i chęci oraz nie jest poddawany presji na rynku).
Metody wyceny nieruchomości online w Gdańsku są tak skonstruowane, żeby prawidłowo zrobić wyceny zarówno dla domów, jak i mieszkań. Warto dodać, że bazy danych, na podstawie, których wykonywane są wyceny nieruchomości online są aktualizowany, gdy tylko pojawiają się nowe dane.
Jak działa wycena nieruchomości online w Gdańsku?
Internetowe narzędzie do wyceny mieszkań online w Gdańsku oparte jest na metodzie rynkowej i wycenia nieruchomości w oparciu o najnowsze dane dostępne z transakcji nieruchomościami w Gdańsku.
Wykorzystywane są dane pochodzące z ostatnich transakcji, aby prawidłowo wycenić nieruchomość online, na podstawie dwóch zestawów cech:
- lokalizacja nieruchomości
- specyficzne cechy nieruchomości
W przypadku lokalizacji nieruchomości podczas oceny brane są pod uwagę takie rzeczy jak: adres nieruchomości, sąsiedztwo, otoczenie i bliskość środków transportu publicznego – dlatego im ładniejsza okolica tym wyższa może być wartość wyceny mieszkania online w Gdańsku. wiadomo im bliżej morza tym bardziej atrakcyjnie dla kupującego.
W przypadku specyficznych cech danej nieruchomości, rzeczoznawca, który dokonuje wyceny mieszkania online, będzie brał pod uwagę jego jakość, powierzchnię, piętro (lub piętra jeśli jest to nieruchomość wielopoziomowa), liczbę pokoi i łazienek, liczbę miejsc parkingowych wewnątrz (garaż) i na zewnątrz oraz wiele innych cech wpływających na wartość Twojego domu.
Kto przeprowadza wycenę nieruchomości?
Wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca, który przy określaniu odpowiedniej kwoty weźmie pod uwagę takie elementy, jak przechowywanie, wiek, wielkość, zużycie i rozkład pomieszczeń. Przyjrzy się również podobnym nieruchomościom w okolicy i rozważy, jak wygląda rynek.
Oprócz tego podstawowej oceny nieruchomości może dokonać agent w obrocie nieruchomościami, czy możesz zrobić ją ,,samodzielnie” używając metod wyceny mieszkania online. Jednak wycena konkretnie od rzeczoznawcy jest niezbędna przykładowo podczas starania się o kredyt na nieruchomość
Jaka jest różnica między wyceną rzeczoznawcy a wyceną agenta nieruchomości?
Jeśli szukasz wyceny nieruchomości, aby wiedzieć, jak wycenić swoją własną nieruchomość na sprzedaż, możesz poprosić o wycenę agenta nieruchomości. Są one często bezpłatne, gdyż agent nieruchomości przychodzi, aby zobaczyć Twoją nieruchomość w nadziei, że możesz skorzystać z ich usług, aby sprzedać swoje mieszkanie poprzez jego biuro.
Wyceny agenta nieruchomości są przydatną opcją, ale należy pamiętać, że wycena rzeczoznawcy nie tylko będzie pochodzić od kogoś z profesjonalnym przeszkoleniem w zakresie rozważania struktury, jakości i kosztów poprawy nieruchomości, ale także będzie bezstronna. Wycena proponowana przez agenta nieruchomości może być zawyżona w nadziei, że wybierzesz go do sprzedaży nieruchomości, podczas gdy wycena rzeczoznawcy opiera się na faktach dotyczących nieruchomości i jej lokalizacji, bez żadnych wpływów zewnętrznych.
Kiedy mogę potrzebować wyceny nieruchomości?
Większość ludzi potrzebuje wyceny nieruchomości, którą chcą kupić lub sprzedać dom czy mieszkania, ale jest też wiele innych sytuacji, w których potrzebna jest wycena nieruchomości.
- Wycena w postępowaniu sądowym
Jeśli jesteś spadkobiercą, w skład którego wchodzi nieruchomość, możesz potrzebować jej wyceny. Będzie to miało wpływ na zgłoszenie spadku do sądu i na podatek spadkowy, który zostanie obliczony w oparciu o wycenę nieruchomości.. Jeśli jesteś spadkobiercą nieruchomości, jej wycena w postępowaniu spadkowym pozwoli Ci podjąć świadomą decyzję o jej sprzedaży oraz o tym, jak zorganizować podział majątku między innymi spadkobiercami.
- Wycena współwłasności
Jeśli posiadasz nieruchomość na zasadzie współwłasności, będziesz właścicielem jej części i będziesz płacić czynsz za pozostałą część. Niektórzy ludzie starają się kupić trochę więcej nieruchomości, kiedy tylko mogą, co zwiększa ich kapitał własny i zmniejsza rachunki.
Za każdym razem, gdy próbujesz zwiększyć swoją część nieruchomości, musisz uzyskać wycenę jej aktualnej wartości. Dzięki temu przy zakupie kolejnej części nieruchomości zapłacisz najbardziej aktualną stawkę rynkową.
- Wycena małżeńska
Jeśli się rozwodzisz, musisz zorganizować ugodę, czyli ustalić, jak rozdzielisz swój majątek. Posiadana nieruchomość jest prawdopodobnie najdroższym składnikiem majątku, dlatego jej wycena przez bezstronnego rzeczoznawcę oznacza, że można dojść do sprawiedliwego porozumienia na podstawie rzeczywistej wartości nieruchomości, a nie jej przybliżonej wartości przez którąś ze stron.
Ile kosztuje wycena nieruchomości w Gdańsku?
Jak w każdym przypadku opłata za wycenę nieruchomości w Gdańsku będzie zależna od rodzaju nieruchomości, jej wielkości oraz firmy, która będzie wycenę mieszkania wykonywać. Szacuje się, że w przypadku mieszkań do 70 m2 średnio trzeba będzie zapłacić do 900 zł za wycenę nieruchomości w Gdańsku. W przypadku domu cena ta będzie zdecydowanie wyższa. W uśrednieniu koszt wyceny za dom jednorodzinny w Gdańsku będzie wynosił 1 100 zł, jednak w przypadku domów wielorodzinnych wartość ta może być prawie czterokrotnie wyższa, bo za wycenę takiej nieruchomości w Gdańsku zapłacimy średnio 4 000 zł.
W ogólnym porównaniu najmniej za wycenę nieruchomości w Gdańsku możemy zapłacić na grunty rolne (około 700 zł), a najwięcej za wycenę wilii (ponad 4 000 zł).